不管楼市冷还是热，豪宅一直是市场风向标，今天聊一聊去年的豪宅市场。
“积分制”下市区项目都热销
这里所说的豪宅是指总价一千万以上的房源。细数一下，去年总价千万以上的新房源成交大约1.1万套，占全市总交易量12%，可以算顶尖的市场了。虽然这部分市场和大部分人无关，但是这类市场的温度变化往往有指引作用。从以往惯例来看，楼市好的时候豪宅市场往往先热，而且涨幅也比较明显。当然，最近两年由于限价因素，这部分楼盘房价涨幅不明显。但正是限价因素，导致一二手房源倒挂，因此受到市场疯抢。
去年买新房引入“积分制”，买房难度在提升。从触发“积分制”楼盘来看，越是市中心的项目，几乎都能触发“积分制”。这点从下面的表就能看出。当然，地段决定价格，市中心新盘几乎都是豪宅。
表：积分排名前5楼盘
成交特点：入门豪宅畅销过亿豪宅不再一家独大
1传统+新兴
从豪宅热销产品来看，传统市中心板块以及传统豪宅区是市场热点所在。所谓传统区域就是内环以内区域，包括老牌的一些高端住宅比较多的区域，比如金虹桥等等。所谓新兴区域就是最近几年随着开发投入，伴随诸多概念而诞生的区域。典型的是前滩板块，除了有第二个陆家嘴概念外，还叠加了滨江以及学区概念，市场热度可见一斑。
2入门豪宅热销
把成交豪宅用总价段做切分可以看出，-万的“入门级”豪宅成交比重最大。几乎占豪宅交易总量的一半。原因也很简单，从改善的角度来看，通常是卖一买一，抛掉手中四五百万的房源，买一套入门级的豪宅，运用信贷实现改善生活的目的。
图：豪宅总价段占比（单位：万元）
3过亿房源不再一家独大
以往总价过亿房源主要是汤臣一品以及一些独栋别墅交易做的贡献。去年市场格局更为多元化。除了汤臣一品（成交3套总价过亿房源）、华侨城苏河湾（成交2套总价过亿房源）和古北壹号（成交3套总价过亿房源）外，去年还出现了翠湖五集、绿地海珀外滩、露香园别墅等楼盘成交总价过亿的房源。
4拍卖市场相当活跃
仅去年11月份就成交2套过亿豪宅。11月2日，上海淮海路一座花园洋房法拍。起拍价万，21位竞拍人酣战11小时，经过次出价，该套房最终以万元成交，加税费后超过1亿元。比评估价溢价约80％，比起拍价溢价约％。无独有偶，11月16日，一套上海市红松东路弄6号平米的大平层，起拍价.8万元，经过轮竞价，最终以1.亿元成交。成交价超出起拍价1亿元，溢价率高达%，折合单价约26.4万元/平方米。
豪宅市场热销原因
1、价格倒挂。由于限价，而且越是豪宅越是要限价，否则均价会被拉高。因此豪宅出现一二手倒挂是非常普遍的现象。典型的是复兴珑御，周边二手房价格比新房还贵，买到一套新房能赚三四百万，如果买到新房堪比中了彩票。
2、抵御通胀，资产配置。不动产是抗通胀的最佳产品，这点已经成为共识。从产品选择来看，越是市中心的高端产品越是抗跌。从以往历史来看，市场下降，豪宅缩小的是成交量，价格总体看要比普通房源要坚挺。豪宅是顶尖产品，注定只能在少部分高净值客群中流转，这也决定其价值。
3、改善需要。上海已经进入改善时代。在房票较为稀缺的背景下，市中心房源尤其是大平层是一步到位的最佳选择。此外，今年再度提到房地产税，未来会成为买家持有的成本。如果只买一套房，肯定是市区豪宅。市区各种配套齐全，这个优势是郊区不能比拟的。
4、信贷宽松。去年市场好和宽松的信贷分不开，豪宅项目内有相当数量买家是一次性付款。通常这些高净值客群对金融认知以及资产运作的意识和能力要比普通买家强。宽松的信贷使得资金充裕，有足够的底气去买房。
年豪宅预测
豪宅对于资金的敏感度会更高。今年对于楼市的信贷不会像去年那么宽松，在此基调下意味豪宅市场成交活跃度会有所下降。当然，一些“入门级”豪宅成交还会保持一定惯性。尤其是市区本身稀缺性会开一个盘热一个盘。总价超过5千万的超高总价房源，受到信贷收紧的影响会显著一些。当然，基于限价影响，今年豪宅价格还是小碎步前行的概率较高。