如果不是昨天欧神的离婚新闻刷爆朋友圈，人们不会意识到欧神和他的水库在地产江湖上有这么大的影响力。除了八卦，我们看见的更多是背后的炒房帮派风云。
在深圳地产圈，欧神和他的水库仅是各帮派中的一类。追究到源头，深圳炒房客的鼻祖是香港投资流派。集大成者则是雅房，他们中有扎根深圳的一众高手，也有走在一线的实操方法。
透过投资客的凶悍玩法，我们看到了一个更饱满的深圳楼市。
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20万起家，欧神重仓中部后盯紧深圳
欧成效是上海本地人，98年大学毕业在一家外企工作。
年4月，欧成效当时的女友在名都新城以元每平方的价格订了一套房后，打算放弃购买，让欧成效帮忙办理手续，他发现，比这个站还近，位置还好的地方，还有每平方元的房子。
“这个市场有套利机会，花了两个多月的时间到处看房，以每平方元的单价在南外滩买了一套房，总价60几万，三年之后的年，卖了万”，欧成效说，“当时并没有激动，知道要赚这么多钱的”。
这是欧成效的第一笔交易，从此开始了“炒房”生涯。从三年赚三倍到成为水库的精神领袖，欧神的炒房路走得很顺畅。而他关于楼市的预测、区域的看法，也成为购房者必读的圣经，每次言论都能引起动荡。
11月初，欧成效看好渔村，水库多军杀到深圳的传言也在市场上引起一阵波澜。
以下为欧成效对深圳的最新观点，节选自“水库精选”：
「如何看年深圳的表现，看好什么板块？」
欧成效：刚改和豪宅没有机会，不会怎么涨。刚需有机会，也许会涨15-30%。
加仓时点，我是比较随意的。不会特别在乎买在大涨前夜。板块很简单，就是现在4-6万单价，有较多空地可发展的那些潜力区域。东西北三个方向都有几个这样的板块，我觉得深圳多中心，入哪里都不会差异太多。
「深圳怎么样，后续的空间怎么样？」
欧成效：深圳是中国少数还有市场经济活力的城市。因为房价始终有天花板，深圳涨到30万/平也差不多了。雪坡不会很大，但城市还是很看好。
「深圳年底能出手吗？哪个片区好投资？」
欧成效：大市看好，选筹不要ceo就好。一线表示深圳市场已经在暖，建议有资金和车票尽快出手。
投资的话根据预算和房票具体配置，主流价格3到6万，次新地铁刚需，区域可以看宝安的宝中、翻身、西乡、沙井、光明，龙华观澜。
3大帮派，深圳投资客抱团炒房
以欧成效为代表的水库是深圳炒房流派的多个帮派之一。在深圳楼市的背后，隐藏着各种神秘的组织。他们在市场的起伏中建仓，也有人不断在周期中被淘汰。在目前可知的投资客团体中，大致可分为香港投资流派、雅房、水库等三个流派。
注：本部分内容节选自爱住家看楼日记（housedaily）/黄芳
香港帮：深圳炒房客鼻祖
某种程度，深圳的资深房地产投资圈，是受香港影响的、算得上是继承。
香港，从90年代左右起，房价就进入像年内地一线城市那样的普遍高价，很多普通老百姓，越来越难参与其中。所以，香港本土的不动产（不仅住宅），主要是机构投资（或大家族基金）在玩，高级中产仅为补充。年后，香港就更沦为大陆富豪投资热地，市场更脱离了香港普通民众。
很多香港中低阶层者主动或被动地厮杀到深圳和东莞的战场，尤其是深圳，斩获甚丰。在香港，并没有像内地大城市那么多的板块轮动，香港的主要城市建设，在7、80年代就完成了。后期房地产投资做大的，往往是个人英雄或运作家族资金，在市场淘笋（中介关系）、波动周期抄底、商办物业改造方面做起身家。
香港经济多年欣欣向荣（除了近年停滞）、房价高企，导致住宅和商业租金高企。在香港，通过包装和优化物业用途，或者隔断劏房（极小出租房），可以带动租金大幅提升。因为租金大幅提升，自然现金流稳健，甚至现金流还能持续积累为下一套房的首付，所以香港的投资者比较热衷与做物业改造、提高租金。
这种波峰波谷减仓加仓的思维，在深圳自然会被资深投资客借鉴。自年起，深圳也经历过楼市多次起起伏伏，且有几次幅度不小；平均每约4年就有波小波段，天生适合这套做法。比如，深圳有很多低调的投资机构，大资金专门做“危机投资”：行业低迷时，重资低价批量收购。持有期进行出租，熬到春暖花开、转手加价就有利润。
雅房：隐秘而庞大的组织
雅房是深圳的低调社群，一群热爱买房、热爱生活、执行能力强的人，聚在一起。里面兼容并蓄，可以分享不同观点、投资思路、市场见解、片区规划，更提倡分享实操经验。实操，自然包括了资格怎么做、贷款怎么来、谈判怎么谈、哪些个盘比较好等等。有扎根深圳的一众高手，就有百花争鸣的不同方法。武器其实也不外乎是银贷、民贷、拆借、信卡等等。对敲、截断、信卡接龙，也玩地很溜。车贷、企贷，及其他不能细述的招数也很多。
但是，雅房只在早年，出《鹏城风云录》一册。而圈子内敛，并不规模扩散，交流和活动又强化生活兴趣分享，所以外人很少能窥见一二。但，愈神秘、人们就愈好奇。
水库：奥派经济思维和运作体系
水库，是另一种运作境界。
个人认为，水库是奥派经济思维和运作体系在网络社群上的翻版。有欧成效著书立说、开宗立派，也有非常多的追随和研究者，更有很多实操者、涵盖购房全链条。
而水库的曝光面大，品牌影响力尘嚣日上。但如果说扎在深圳操作，当然还是深圳本土的投资者，更熟悉深圳的游戏规则。
当然，水库系也不乏一些深圳本土高手，只是在数量上、还赶不上雅房。
破解深圳炒家的凶悍“玩法”
投资客群体天然的本能就是买买买。纵横市场多年的他们深谙投资定律，而他们的凶悍“玩法”也总是让人目瞪口呆。
在深圳楼市的炒家中，庞明尚是一个新兵，但这并不妨碍他在楼市中捞金。联手坐庄这种在股市里有的方法，曾被前辈们成功嫁接到楼市里。
（本部分内容节选自《读创》）
坐庄控制房源
庞明和几个小伙伴凑了四五百万元，合伙开了一间小地铺，地址就选择在福田区景田地铁站附近。因为这里自住客多，炒家相对较少，也就是同行竞争不那么激烈。
经过踩点，庞明们找到一个流通房源只有10多套的二手盘小户型，利用手中积攒下来的房票，在去年年底陆续接下近十套，这就相当于他们控制了该盘近乎全部的流通市场。
当时的价格是一套30平方米约万元，40平方米约万元。他们手中控制的房源并没有马上放出，而是利用周边旧改项目，大肆渲染。
待市场热度足够后，庞明们手中的房源短期内变得炙手可热，见时机成熟，这批房源分别以-万元的价格售出。其中一套40平方米的户型最高卖到了万元。
空壳公司炒房
毕竟找到几十个房票，并不是一件容易的事情，而且这样可操作的房源非常有限。有的炒家干脆注册一个空壳公司，用公司名义买房，当然这就要一次性付款了。
陈泽就是这样一位炒家。
他在龙岗注册一家汽车修理公司，但是真正目的是用来炒房。年初，当时深圳房价还没有出现大幅上涨。陈泽手中有五六百万，大量在市场上收购四五十平方米以内的小户型，如布吉半岛苑、笋岗虹桥星座大厦、坪山盈富家园等等。
其中，以坪山盈富家园囤货最多，陈泽也因此成为该小区最大的业主，高峰期持货量达四五十套。当时陈泽以均价六七千元/平方米的价格吃进，现在的市价约2万元/平方米。
专业炒家整栋吃货
相对于前辈，庞明、陈泽们还是小巫见大巫。
坐庄炒房在深圳出现的时间无具体可考。据多位资深炒家回忆，大致出现在年。
坐庄炒房在年-年较为流行，专业炒家手法非常凶悍。年前的市场环境宽松，不限购，甚至可以零首付，也因此诞生一批资深炒家。
年初，一位香港投机客，进入罗湖某个著名的小户型楼盘，赌的就是楼盘附带的螺岭外国语小学学位。
他凭一人之力，吃进近百套单房小户型，时价20多万元一套。这相当于当时整栋楼的流通盘。这并不是因为他有多大的资金实力，实际上，玩的就是空手套白狼的把戏。买房可以零首付，连中介的佣金都是统统欠着。
年上半年，两个炒家密谋携手炒起罗湖某小区的两栋楼。
张明资金多，他负责进货18套。李伟相对资金少，进货6套。
24套房源在短时间内迅速成交。这两个人的买单，直接就拉高了小区成交均价约0元/平方米。
眼看着房价短期内跟风涨，张明、李伟随即出货，同时买进卖出，当然是进一套、出两套的节奏，把低价位吃进的房子，全部获利套现了。
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