我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱
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提问：雕叔，现在保利罗兰值得入手吗？或者有同价位更好的盘推荐么？
回答：保利罗兰的位置很好，而且也是保利的物业，从产品、物业，到地铁配套和社区规模都没问题，要看价格，只要不买紧邻东二环告诉的，都可以
提问：一手房何二手房怎么买？能简单分析下各自的优劣势吗
回答：最近一手的风确实很大，我也来讲一下不管是一手还是二手，它的价值少不了的还是要看这个盘的区位地段配套等和价格是否匹配。还要清楚自己的投入成本。一手，绝对的新，新房子，新小区，甚至学校也有可能也都是新的，这个是绝对的最大的优势了。一手的劣势也非常明显，期楼加上办证限售要6、7年时间才能够处理再出售，等于房子没收楼，我就要还月供了，投入成本会大。还有开发商对外的宣传的教育和其他的配套承诺能否兑现等等，都是未知的。二手，非常简单，眼见为实，基本商业教育等配套都是现有的，买入后可以马上处理，出租自住都可，投资属性更好，优质的二手小区通常所在的地理区位不错。当然楼龄就没有一手有优势。买一手的坑会有很多。要了解开发商开发一个地块，规划施工开售等个个层面，还有未来规划兑现，兑现的期限，开发商实力等等。不能去看到样板间很漂亮开发商营销团队贴心的服务接待就去把卡刷了。总的来讲，一手楼除非在倒挂非常厉害的情况下才值得考虑。要明白开发商一个团队的财务在算着帐，你和他们比肯定比不过，羊毛肯定是要被薅的。二手的话你的博弈对手是单个的业主。
提问：晚上好啊，时代倾城（现楼）这个搞了个活动，针对客户资金不足的一种方案，简单来说就是你出三成首付，开发商那边给你垫剩余的7成，等于你全款买房，开发商垫的资金也是很银行贷款性质是一样的，但是他的贷款利率是比正常银行的利率要低的，4.6左右现在正常贷款利率是5.4，同样的贷款金额正常银行和开发商这边，同年的年限情况下，利息能节约70-80万这样子，要不要了解一下？雕叔，请教下，这种又是什么操作呢
回答：这种房贷转成经营贷的形式，现在房贷利率都比较贵开发商提前帮你垫资全款买了，然后转经营贷所以你要问清楚具体流程是怎样这也说明，这个楼盘不好卖
提问：雕叔，左右首付预算，3房，重点考虑小学学位，其次交通，然后楼龄。有无好的推荐？
回答：首付3成，大概就是万左右的标定物如果要小学，交通，楼龄都兼备的话，黄埔花园或者金碧领秀可以选择，小学对应的是怡园小学，前黄埔第一学位房，在裕丰围附近，未来的13+7号线，双地铁，靠近临港核心区，潜力是可以的现黄埔第一学位房就是万科东荟城了，不过交通不是很好白云那边的可以看看岭南新世界，嘉禾望岗一带，3地铁交汇华师附小学位，大花园大社区海珠的话加点钱看看光大花园，宝玉直小学不错，隔壁太古仓，地铁在家门口，周围配套好
提问：雕叔，请教一下，一手楼盘没怎么涨，但周边同地地段二手涨幅较大，这种奇怪的现象该如何解释？注：该一手楼盘整体素质优于周边二手，目前一手二手价差已不大，甚至有的二手超一手。
回答：一手一开始定价也高，这个很正常，即使涨价，那也是开发商定的价，这个不是市场价，二手才是真正市场价，开发商的定价很多时候要考虑年底回笼资金，或者说好卖一些一手盘不见得就优于二手，因为一手很多时候是个饼，你没收房之前全靠yy，而且一手前面两年你是收不到房子的，独守空窗期，二手买来就可以用了，这些都是成本一二手倒挂得很厉害的盘也就只有万科城市之光跟越秀和樾府的第一波房源
提问：雕叔，申请房贷前会不会看我的借呗或者花呗的信用？我已经还清了每次，会不会有影响？
回答：会看的，不建议做房贷前去搞那些小额贷款，借呗花呗那些都清空了吧。不然你总是借那些小钱，等同于告诉银行，你没什么钱，银行哪敢放款给你
提问：雕叔，买二手房，除了税费，中介费，还有什么其他的费用呢
回答：按揭费，评估费，如果要拉高评的话有个拉高的费用，流水不合格再有一个买流水的钱，剩下就是后续过户的一个工本费百来块吧。资质没问题的话，一般按揭（含评估费）是5k左右。拉高评的话看难度另算，流水一般2千左右的市场价当然你找链家的话中介费一般是1.8个点，然后按揭费那些也包进去，但是链家很轴，你的资质不行的话你很难灵活操作，所以链家按揭费帮你包了也是有原因的，他的前提就是筛选了一批资质没问题的客户在前
提问：自住改善型需求三房，兼顾学位，预算W左右，百花片区不考虑，居住体验太差，剔除学位，该片区楼盘不值这个价。考虑的一是香蜜湖安托山片区，二是科技园片区，三是后海片区，四是宝中片区。可以给点建议，请分析一下
回答：后台还有一个问瀚盛花园和黄埔雅苑的，我一并在这里回答了。1）安托山：福田的房子涨的不好，不是因为像罗湖一样没落，不是因为区位不行，而是因为产品不好，房龄老，面积大总价高。能够让天下父母委曲求全选择老房子的，是有可能让孩子赢在起跑线的学位，所以百花飙涨，所以黄埔雅苑不能买，瀚盛花园可以买。天健天骄的热销，我们可以看到，福田是不缺高端购买力的，缺的是好房子，而安托山片区，可以承载这些购买力，区位中心，房龄新，红岭深高学位加成，看好这个片区。2）科技园片区：南外大冲可以不用追，从肺炎治愈率就可以看出，患病人数越少治愈率越高，大冲考生就一百来个，蹦几个高分拉高下四大八大率，名校成色还稍显不足。南外科华还没有出成绩，但是房价涨了不少，冒险者可以继续保守者可以变道，南外高新可以买。3）后海片区的选筹逻辑同理，南二外本部作为南山学位一哥可以放心持有。4）宝中我觉得它是豪改的定位，成不了豪宅区，房龄大都在06年，它的出身很平民化，居住群体和几个传统豪宅区不能比，建筑品质也都不是按豪宅标准去打造的，而深圳湾最垫底的太古城南，除了楼道空间逼仄点，大堂，花园还是很有质感的。当然宝中也有一些新盘，但是零散，不够形成“圈“，因此宝中不能买太贵的房子。
提问：你好，雕叔，老家武汉，杭州户口，目前武汉2套，一套百步亭15年两房，一套幸福湾两房(贷70)。上海两套，一套顾村保利叶语(满5无贷空置)，一套杨浦同济新村65平三房自住(17年购入，贷)方便小孩读书及夫妻上下班通勤，三代同堂能住，但希望再买一套周边新房改善质量。另外女方父母还有浦东机场镇动迁房2套(每套市价)可操作支配。手头子弹80，家庭年入80。1、处理掉除自住同济外(为了小孩上学)的所有房产，再购入杨浦区一手小三房今后自住。2、处理一部分武汉上海房产去杭州投资一套?手上房产有点乱，请建议根据今后升值空间哪些该处置或者置换?谢谢
回答：你好，顾村是西北上海的标杆版块，产业上偏弱，但有规划，也有充裕的土地储备可供发展，宜居指数都比较高。顾村不会是全市领涨的最热门板块，但其实无论开车还是轨交，去老市中心距离并不很远，相比西南的一些外围板块，反而通勤上有优势。算是典型的城乡结合部变市区过程中的板块，无论如何是有一定价值的。未来沪太路高架落成，顾村可以算是北区城镇人民进入上海的第一站，和当年的莘庄类似，只要商业商务规划的好，也慢慢会聚拢人气，成为地方豪强的。而东上海能发展起来，则需要10年左右的时间，所以浦东机场动迁房可以考虑出手置换。同济新村里的同济小学，之前是给同济子弟读的，后来才开始招地段生，同济子弟应该是优先入学的。同济新村里普遍住的都是同济大学第二代第三代子弟，生源不错。孩子有学区需求可以继续保留。武汉可以出手一套换杭州。杨浦改善可以