上海早就没有绝对的市中心了。
对于常年生活在上海的人来说。
市中心的概念早就模糊化了。
因为，每个区，每个板块，都会有所谓的商业中心。
甚至，很多人，工作、生活都在固定的某个区域内，非必要已经很少到其他区域。
所以，也导致了，每个板块的房价，也都跟着自身发展走，形成自己的体系。
今天，我们来盘点下，未来买房，选哪里有升值空间。
01
之前，我们提五大新城比较多。
这些年，五大新城发展也是各不相同，房价涨幅也是有高有低。
其实，在上海，规划能级比五大新城更高的是9大副中心。
研究副中心的发展，对我们买房来说，非常重要。
毕竟，想要跑赢大盘，就要了解城市下一步如何发展。
虽然手心手背都是肉，但五根手指长短不一，发展也不可能齐头并进。
选择对了，房价就是坐着火箭飞。
比如，曾经上海最成功的副中心徐家汇，现在已经升级成为中央活动区了。
房价基本上也跟南京西路，新天地等核心板块相差无异。
那么徐汇的房价，就会以徐家汇为中心，向外沉降。
又比如，直接跃升为中央活动区的前滩。
单价已经干到20万/㎡，硬生生把后花园浦江镇的房价，拔到10万单价。
现在的9大副中心，哪个会成为下一个前滩，徐家汇呢？
02
首先就要解析一个成功的城市副中心，都有具备哪些条件。
第一要看政策导向。
前滩就是标准的亲妈给力，完全靠政策导向起来的板块。
当然，先天的地理位置优势，也是前滩能够得到政策扶持的重要因素。
徐家汇其实也差不多同样的道理。
不一样的是，徐家汇一开始的基础条件还是非常好的。
九十年代，上海第一条地铁1号线，就直接通在徐家汇。
99年，港汇广场、东方商厦已经开业。也算是上海王炸级别的商业中心。
所以一开始，徐家汇就有了比其他副中心优越的商业基础。
所以，01年，东方曼哈顿开盘价直接干到元/㎡的时候，比静安寺、人广都贵。
那时候，真的是，徐家汇就是上海，上海就是徐家汇。
这哪里还是副中心，简直就是宇宙中心。
政策的支持，也为徐家汇升级成为中央活动区添了一把火。
毕竟，上海市委就在徐家汇隔壁，近水楼台，市里的资源没少倾斜。
看看同一代副中心的真如，就是没一个好爹。
除了经济基础和政策支持，交通也是板块成长的原动力。
徐家汇，1/9/11三轨交汇，就算美罗城运营再拉跨，人流量绝对是别人可望不可及的。
再看前滩也一样，城市界面还没完全建好。6/8/11号线也是三轨交汇。
所以，基础条件、政策支持、轨道交通，就决定了一个副中心未来发展的高度。
03
如今的9个副中心。从各个维度来看的话。
最有潜力的，就是虹桥副中心。
不要看虹桥在上海的外环外。
放眼长三角，这就是宇宙中心。
目前核心区建设差不多了。
政策支持没话说，国家级的规划，没有一次落下大虹桥。
而交通上来说，虽然是交通枢纽，但地铁的辐射范围真的很有限。
即便是有2/17/13号线，其实出行的话，覆盖到的小区不多。
往南的莘庄，也是很有潜力的副中心。
其实莘庄的发展，从90年代就开始了。
这点来说，不得不佩服闵行政府的运营能力，是真的强。
那个年代就知道自掏腰包，把1号线延伸到莘庄来。
所以莘庄虽然是外环外，老早来开始，一直都是南边的商业中心。
整个城市界面、商业格局，甩其他外环外板块几条街，完全不输市区。
政策导向这方面，就毋庸置疑。
从政府自掏腰包通地铁，就知道，对莘庄那绝对是资源倾斜。
莘庄的地铁虽然不如其他副中心，只要1/5双轨，但莘庄的交通强在立交。四通八达，出行还是很便利的。
再说真如副中心。
真如的位置是真的好。
现在圈都画到外环外了。真如还在内中环。
但未来真如发展成啥样，真的不好说。
位置好，但是发展也是真的不争气。
基础条件太差了，白瞎了这么好的位置，连个像样的企业都拿不出手，商业也不咋地。
外界也有人说，真如是被曾经的李首富拖垮的。
现在这么多年了，高尚领域终于完工了，中海臻如府这些小区出来后，城市界面好在是改善不少。
政策方面来说，普陀除了重注长风之外，基本上就是提携真如了。
板块内11/14/15三条地铁也不拉跨。
所以这里下限不会很低了，但能走多远，就看自己了。
五角场，发展最早一批副中心，奈何没落了。
商业发展的比较早。
不过未来的发展，杨浦的政策资源明显更偏向滨江板块。
把美团上海总部搬到了东外滩，指导B站总部也搬到滨江。几乎把五角场架空。
很明显，接下来的发展，重心绝对不是五角场。
浦东的花木板块，也是发展比较成熟的副中心。
产业强度来说，甚至强过徐家汇。
正在逐渐发展成上海的投资中心，汇添富基金，兴全基金总部都在花木。
商业来看，规模还不如五角场，但质量非常高。
嘉里中心档次还是可以的。
靠着龙阳路交通枢纽，未来龙阳路会规划全新的CBD。
2/16/18/7四轨交汇加上磁悬浮，基本上属于王炸水平。
强大的交通条件，也保证了花木立于不败之地。
浦东最强的，还得是张江副中心。
产业力量空前强大。
张江产业，几乎可以说是拉动浦东房价的重要因素。
喂饱了好几个板块。
即便如此，目前的规模，在规划中，只是冰山一角。
张江科学城的规划，未来是会涉及到张江、御桥、康桥、周浦等多个板块的发展。
绝对是上海产业最牛、天花板最高，确定性最强的城市副中心。
金桥副中心呢？
90年代就开发了，商业什么也都很屌。
后面规划中，也是战略核心发展的一环。
整体没有什么拉跨的地方，唯一不足的就是，轨道交通偏弱了一些。
浦东还有一个川沙副中心。
川沙基本上是所有副中心里，唯一最有特色的，就是度假旅游导向。
大家对川沙不是很熟，但迪士尼，肯定都知道。
毕竟除此之外，其他的完全拿不出手。
不过，川沙西面还可以，其他地方也是真的不行。
短时间，看不到啥发展。
最后的最后，是我个人觉得最弱的吴淞副中心。
整个上海北侧都比较弱。
整个片区都被厂房和住宅填满了。完全没有发挥空间。
宝山的宝信软件、微盟集团等新经济，都靠近新江湾城。
吴淞其实还是以宝钢上下游为主，还是偏弱的。
交通，也不是很强，只有3号线，能级也不高。
所以，发展相对会比其他几个副中心慢的多。