前言：本文主要向大家普及浦东内环地段分布，已经熟悉该区域的读者可以略过，直接查找过往的板块分析文章。环二之前提到过，浦东的资源分布相当不均，大部分生活配套都集中在内环。比如10万方以上的商场，浦东一共13座，其中7座位于内环内。浦东共计8医院，内环内就占了3家。学区分布则更加失衡。内环除了塘桥、杨东，大部分片区学校都在二梯队以上。出了内环，能称得上学区的寥寥无几。这样一片区域，自然是楼市“兵家必争之地”。01浦东内环很大。上海内环面积共计.20平方公里，浦东内环高达31.26平方公里，占了四分之一多。这样一大片区域，内部分化极其严重，万到0万的房子都可以找得到。根据区域特点，环二将浦东内环分成了14个板块，逐个盘点一下我们就看懂了浦东内环。当下最热门的板块当属北滨江。其实北滨江并不是一个行政区域，源深路以西归属陆家嘴街道、源深路以东归属洋泾街道。年后浦东内环几乎开发殆尽，仅北部沿江一带有较多空地，为了配合营销自然需要提出新的片区概念。与联洋、源深相比，这里具有滨江概念；与徐汇滨江、前滩、东外滩相比，这里是浦东内环。这样的绝佳位置，又具备了后发优势，北滨江没理由不火。当然这样的位置不会留给普通百姓，北滨江核心地带小区以豪宅为主：万科翡翠滨江、陆家嘴壹号院、恒大滨江华府、九庐等等。边缘地带的浦发壹滨江地段价值略差，降低了户型设计，最小户型也定位在平。当下的楼市格局，北滨江与陆家嘴滨江几个豪宅小区，共同构成浦东内环的总价天花板。这样的豪宅区学区属性通常并不明显。万科翡翠滨江自己建设了万科实验小学，其他小区与梅园/北洋泾的老小区共用学区。学区溢价最高的区域之一是梅园。梅园以福外+建平西的顶级双学区闻名浦东，是大量家长的朝圣之地。浦东原先称得上小学学区的，其实就明珠+福外。明珠小学位于潍坊片区，教育氛围偏鸡血，之前毕业生以考取民办为主，所以对口的东昌中学较为一般。而福外更倾向于快乐教育，对口的建平西一直也是浦东顶流，所以民办受到打击后，梅园的双学区大受欢迎。不过遗憾的是梅园这里清一色的老公房，很难兼顾到自住舒适性。大量家长在这里购房，只为了孩子读书，然后在其他区域租房或者买房自住。而且梅园有大量小户型房源，单价越炒越高。即使今年学区房遭受重锤，梅园也不缺乏单价12万以上的房子。不过不是所有梅园的小区都对口福外，梅园二街坊、梅园三街坊对口崂山小学，房价就低得多。崂山新村是浦东内环内最老的小区，年就开始建设，当时这里尚属于黄浦区。年，乳山新村也开始建造，共同构成这一最老社区的主基调。当时没有学区概念，这些工人新村配建的学校自然不如徐汇衡山路这些地段。后来浦东开始大开发，为了配合人口导入学区才被重视起来。这就导致崂山新村、乳山新村这里出现优质学区真空。这片区域房龄老，短期也没有动迁可能，虽说出租率高、租金高，仍不能作为优质投资标的。房源与地段一定要匹配，陆家嘴这样的优质地段，一定是优质房源才具备更大潜力。由于梅园缺少品质小区，大量重视生活品质的家长迁到北洋泾或者源深地区。其实北洋泾、南洋泾、源深都属于洋泾街道，只是源深在社区品质上更高、对口学区更为优质，被民间单拿出来成为一个独立板块。这里对口学区为福外+进才北校，随着民办学校受到打击以及大家对居住体验越来越重视，源深的学区更受欢迎。通常这类家长在以下几个片区内选择：源深：福山外国语小学花园校区+进才北校；联洋：进才实验小学+进才实验中学；碧云：上海实验东校九年制；花木：海桐小学+建平西校；陆家嘴滨江：洋泾实验小学、中学。这几个片区中，源深的优势是学区更为优质、地段价值更高。浦东新区的中轴线是世纪大道，原先计划将这条路打造为中国的香榭丽舍大街。这条路一头连着经济中心陆家嘴、一头连着政治中心浦东区政府。源深就在这条中轴线旁边，也是唯一一个靠近中轴线的品质住区。所以源深在交通上四通八达，在资源上既可以够得到世纪大道的商业，又可以够得到世纪公园。不过源深体量不大，品质小区仅陆家嘴花园1、2期，山水国际，盛世年华。更让人遗憾的是，这几个小区设计上都较为粗糙，与后来建设的仁恒、绿城相比存在不小差距。这些品质上的瑕疵，使得这里无法成为房价天花板，只能在中产客群中无限拔高。源深西侧有一个品质小区香榭丽花园，环二并没有将其归为源深地区，是因为这里并不对口福外。这一个三角区域对口学区为竹园小学，因为这里原先靠竹园新村起家。对于预算有限、学区要求不高的家长，也不失为一个次优选择。02刨除源深，洋泾街道的小学以二梯队为主。其中北洋泾西侧对口六师附小西校区。这里以三个品质小区为主：上海滩花园洋房、地产尚海郦景、陆家嘴国际华城。东侧老小区较多，品质商品房仅旭辉雅苑、维多利华庭等。不过这里有一座地标性商业：LCM旭辉置地广场。南洋泾品质小区更少，浦东二中心对口小区东方中华园、六师附小对口小区中星怡景花园还算过得去。整体而言，洋泾街道居住体验不如源深、联洋，学区上也略显逊色，是预算有限客群的次优选择。不过这里缺乏标杆小区，在学区溢价缩水后，与内环外片区之间差距越来越小。房地产所有的价值都体现在一个方面：稀缺性，这里不如源深、联洋具备稀缺性，未来潜力自然差了一些。不过源深小区可选性不多，许多家长被迫退到联洋：这里体量更大，小区更多。联洋的优势、劣势都是一个：这里是一个较为封闭的社区。一个封闭的社区，学区相对稳定，而且大量小区的业主子女都在一个班上，学生放学后可以一起玩耍一起补课，好不热闹。一个封闭的社区，社区环境相对均一，联洋提供了较为理想的中产社区氛围。不过社区封闭，出行上就遇到一些困难。联洋西侧是浦东政府、南侧是世纪公园、东侧是内环线，道路阻隔相对严重。于是不可避免的堵车。而且联洋最初设计的大拇指广场、联洋广场现在都不够用，居民有较多的外出需求。按照联洋业主的经济实力，户均两辆车并不为过，不过大部分家庭并没有这样配置：因为车位实在太贵。联洋可能是第一个车位均价破百万的社区，没办法，这里的小区平均车位比不足0.5，大家对车辆的依赖度又比较高。联洋东南侧是几个豪宅：九间堂、御翠园、四季雅苑。这里学区与联洋一致，产品上却以别墅为主，所以单拿出来讲更为合理。再向南是花木片区。在行政归属上，杨东、联洋、九间堂等几个豪宅，都属于花木街道。只是片区间特色不同，单拿出来更具指代意义。其实拿出联洋、杨东后，花木板块内分化依旧严重。靠近嘉里城一侧，浦花、大唐塑造了较好的社区氛围，而西侧则以大量工房为主。学校对口小区品质不同，房屋总价不同，生源特点自然不同，所以花木在学区概念上输给源深、联洋。这里优势是靠近龙阳路枢纽，是之前所谓花木副中心重点打造地带，虽然目前落地项目并不可观。自驾上更是一个死角，出行与源深相比有一定劣势。不过近些年嘉里城开业后，吸引了不少联洋客群，花木业主腰杆硬了不少。03杨东、塘桥自古都是内环价格洼地，当然也是价值洼地。随着浦东的广泛开发，中环、外环在资源上短板渐渐的补齐，凭借着房龄优势吸收了不少内环居民。当然房价上也渐渐的向内环看齐。联洋、源深凭借着优质学区，尚能撑住一段时间，没有学区的杨东、塘桥压力就大了许多。当然这两个区域都努力过，杨东建设了建平中学香梅校区，塘桥建设了建平中学南校。然而大家却不买单，原先的菜中挂个名校抬头的故事大家见得太多了。可能若干年后，大家忘记了建平南校前身就是塘桥中学，学校会慢慢好起来吧？杨东的另一个问题是，一不小心成为轨交空白，到任何一条线路都需要1公里以上。地铁这种东西就像核武器，可以不用，但一定不能没有。刨除这两个因素，杨东其实是一个相当优质的居住区。这里品质商品房集中，社区环境比花木优质；这里道路干净整洁，居住体验比塘桥安静。杨东街道环境塘桥是内环内知名度最低的区域之一，许多年轻人分不清塘桥与唐镇。不过在中老年人心目中，塘桥存在感很强，因为经常来这里看病——医院医院之一。这里后来又建设了儿童医学中心，每天人来人往，好不热闹。当然作为居住区来讲，热闹并不意味着优势。塘桥的开发本来就比较乱，人流一大，显得更不宜居。不过塘桥也不是没有宜居片区，至少一东一西获得了大家认可。东侧是怡东花园片区，几个品质商品房连成一片，环境幽静高深。西北角是国信世纪海景、九龙仓两个豪宅，以及景瑞尚滨江，随着滨江办公产品的招商入驻，这里地位进一步提升。内环江景，永不过时。不过整体而言塘桥已经面临上限，老旧的社区环境很难留住购买力。陆家嘴滨江一直是别人赶超的对象，大虹桥要超过，前滩也要超过。其实房价上前滩已经领先。陆家嘴二线小区仁恒滨江园、世茂滨江花园单价基本都在15万以内，前滩16万以上的成交已经很多。没办法，近20年房地产市场突飞猛进，买新不买旧已经成为习惯。当尘埃落定，价格再次重估时，我们才能看清到底是谁在裸泳。不过陆家嘴的一线豪宅始终是上海房价天花板。陆家嘴的学区是洋泾菊园实验学校，汤臣一品、中粮海景壹号的业主子女都在这里读书。不过如你所料，这些子女大部分是出国或者就读国际学校，洋泾菊园的教学实力就一直被低估。陆家嘴东侧，是浦东最大的工人新村-潍坊新村。这里年开始开发，10年间建设了多栋住宅，有效缓解了浦西的居住压力。当然现在这片区域已经成为“城市毒瘤”，通常作为陆家嘴的配角，通过高楼大厦与破旧街坊的对比来震撼大家。现在唯一能吸引大家的，是这里的明珠小学。明珠A区对口小区有东欣小区、泉东小区、繁荣昌盛、新明大楼、新光大楼、开发浦东、新浦大楼、华飞公寓等。明珠B区对口小区为潍坊六村、潍坊七村、潍坊九村、潍坊十村、恒陇丽晶公寓等。潍坊1、2、3、4、5、8村与世茂滨江花园一道，对口浦明师范潍坊小区。随着学区溢价的缩水，不知道潍坊的房价还能坚挺多久。
-环二文章合辑-
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年，大虹桥可真热闹（下篇）
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