最近，深圳光明土拍，新房最低限价4万多的都出来了。
而几乎快被人遗忘、散步就散到大亚湾的坪山坑梓，土拍新房限价也维持了“3.4万”这个尊严线上。
比光明后年新房还是4万多更早让人反思的是，年底几个月，光明日光盘变成了稀缺。更多的楼盘都只能跑个20-40%的去化率，然后进入漫长的持销。
深圳一路向西，是不是到了尾声？
深圳是个新城市，40多年突飞猛进，从几个工业园变成了国际化大都市。这导致，深圳一直找不到中心。
一个物体还没长完整，哪里测地出重心在哪里？
01
一年前，年，光明科技城落地。许许多多的硕博，甚至院士，从四面八方来到了这里。那些研究院项目的标题，指向了人类进步的方向。
中山大学来了。医院来了。深圳最好的实验学校分校来了。
车厢崭新的6号线地铁，用不到一个小时的时间，把青年才俊们拉到了光明的核心，凤凰城。
中介们狂欢着，一套接一套成交着龙光玖龙台、光明大第的二手房。成交价从6万多一路走高到8万。
到了今年3、4月，玖龙台、光明大第二手成交价更是尝试突破9万。
高处不胜寒，经济周期总是会让一些人站岗。
年7月，深圳新一轮调控来了。决心很大。楼市骤冷。仅仅用了不到一个季度的时间，就在东部，让新房联动、佣金重回江湖。
光明和沙井的二手房，成交价已经回到了六万多。时间，仿佛凝滞。西部的房价，回到了去年上半年。
接盘侠，在高岗上，孤独而坚定？
人人传颂深圳一路向西。罗湖几乎要成为郊区，并且期待福田也边缘化。
但是，罗湖并没有多少人房价站岗。福田除了站岗百花华强北学位房的，其他板块价格都很稳定。
罗湖顶级学校板块翠竹、螺岭，大概房价站地上9-15万，也只跟龙华北站-红山差不多。比西丽大学城还便宜几千一万的。
罗湖那些非顶校学位房，房价4.5-9万。7-9万的，大部分也只出现在东门及靠近福田的地方。
福田也不泡沫。福田也只有香蜜湖和百花，有15-20w+。其他地方，也都是7-13万，跟宝安碧海差不多。
光明的玖龙台、光明大第，沙井的禧园，二手房有报8-9万的，基本上都赶上了福田梅林的价格了。
西部，开始触碰价格天花板。
02
深圳CBD几经迁移，一路向西腾挪到深圳湾-前海，基本也就到头了。
回顾今年的楼市，深圳西半边波动最大。首先，龙华宇宙中心高光不再，北站、红山、上塘楼市量价都在萎缩。
其次，光明也已经失守。从盘盘日光，到现在新盘去化不超过20%，好日子过去了。回头看，那些8、9万买玖龙台、光明大第的，都是货真价实站岗了啊。
前海、宝中、赤湾的房价，算是领先下行。而蛇口、赤湾的成交热度更是下探。未来的CBD，已经退烧。
但是，如果拿沙井、福永说话，我们不能说这边也退烧了。但是，长安、虎门退烧了。东莞滨海湾、TOD圈的土地，都流拍了。开发商率先放弃西部。
就像多米诺骨牌一样，南沙、中山楼市的骤冷也是肉眼可见。
由此，我们也基本可以推判：深圳西移，在前海扩容定居以后，是到了尾声了。基本上，向西的边界线划出来了——再往西，就不是深圳了。
03
深圳向北，也到了终点。
从宇宙中心龙华说起，楼市的热度是随着4号线向北，一站站冷下来。
最先冷的，就是观澜和大浪板块。大浪是龙华和光明的过渡，大浪的冷，是对西部冷的预兆。
而观澜的冷，是对深圳向北的边界的试探。
早在9-10月份，观澜新房已经不乐观，都在启动二三级联动卖房。该打广告的也都在广而告之。
其实，东莞塘厦、凤岗更早就冷了。凤岗的新房不大好卖了。冲破5万已不大可能，3、4万慢慢卖吧。
龙华自己呢？首先红山就撑不住。红山的二手房量价都是骤降的，连水榭5、6-汇龙湾-金亨利学位房也回到13、5万，普通小区更是在10字头左右为主。
对比宝安碧海，人家的房价是下降又略反弹，目前是企稳了，比北站、红山高。
比红山更冷淡的是上塘。宇宙中心就在北站上方盘旋了一下，就往西丽大学城跑去了。空留上塘新房，告别日光，走入徘徊期。
所以说，深圳中轴线上，往北是有边界的。
光明内部的冷热分化也说明了这点。光明最热，还是光明中心那一块，凤凰城周边方圆2、3公里。
光明再往北，走到楼村、走到科学城，就走不动了。纵然是中山大学加持，板块也热不起来。9月份新房就率先告别日光。
科学城再往北拐个弯，其实就到了东莞黄江。现在松山湖限价，环松山湖的黄江、大岭山肯定是更低调了。
无法再北！
04
往南呢？
今年有个巨大的变化！
香港开发北部都会区，规模很大，几乎再造一个深圳市区那么大。
北部都会区，基本可以把东边拿掉，不考虑。因为无论是香港的西贡也好，深圳的大鹏也好，都是大都会的大理丽江。与休闲有益，与经济影响可以忽略。
北部都会区，跟深圳最紧密着唇齿相依的就是罗湖国贸CBD和福田南。
这，其实是让深圳向南，找到一个经济的扩容链接。北拓止步，南联进击。
当然，深圳湾跟香港北部都会区的元朗也是一桥相连，以后也会有地铁相连。南山往北，也是拓地了的。
应该说，深圳向西南方向，跟香港是可以互融互通。南联是做得成的。
最近，香港口岸要通关了，每天个名额预约过关，是免隔离的。这说明，香港北部都会区蓝图已画，接下来的进度是有时间表的。估计每个季度都有进展。
05
深圳向东就不说了，去年下半年就开始不够吸睛。今年上半年市场那么好，但是东边除了个别日光，其他盘早就走在了联动、返佣的现实主义道路上。
东边的坪地、坑梓，也就是接壤惠州新圩、大亚湾的，房价都是3万略多一点点。老破旧估计就2万多。这个价格，相当于长安、虎门、凤岗程度。
我们继续说深圳往南，深圳往南发展是有迹象的。
比如，福田房价是很稳的。价格下降不多。香蜜湖依然高企，百花小幅下降。福田南稳地一批，只是新房不大走得动，但是依然比罗湖新房好多了。
福田其他板块的二手房都比较稳。对比同在中轴、但是中轴北端的龙华，福田的房价是很稳妥的。
所以说，很多人担心福田沦为罗湖，这个是大可不必担心了。
深圳向西发展，遇到了终点。
深圳向北发展，遇到了终点。
深圳向南，却有香港的北部都会区来助力。
这样看，福田CBD确实守不住“唯一的CBD”这个地位。但是，福田香蜜湖-车公庙还是能打的。
未来深圳的真中心，应该是“车公庙-香蜜湖-深湾超总-高新区-深圳湾-前海湾-宝中”这个范围内。
深圳是个长条形，深圳的核心一环，自然也得是长条或椭圆的。学不来北京西安的四方城辐射出的环线，也不大会像上海把中心贴在黄浦江外滩那块，向东西南北扩张。
或者简单说，拿深圳湾春笋作圆心，去画深圳的环线图可能会更准。
深圳的中轴，自然也不是南北走向。而是东南走向，是东南链接西北的一条线。不是说华南地区东南朝向最好么？哪怕深南路走的是东西干线，但是深圳的园轴其实是东南-西北走向。
中轴重心，会偏向深圳-香港方向。
长安、虎门是深圳的三环，坪地、坑梓、凤岗也是深圳的三环。
大亚湾、谢岗、莞城、大岭山、东莞沙滩，就是深圳的四环了。
南沙、中山翠亨、珠海唐家湾也是深圳四环位置。
深圳的莲塘，其实快接近深圳的二环。横岗、平湖、观澜，都是深圳的二环。布吉其实是准一环外围。
所以，布吉房价跟布心、莲塘一个梯队不稀奇，大家都是准一环人，都在二环内。
深圳的西进，基本上CBD停在前海核心-宝中。西部会有海洋新城-滨海湾，沙井中心、光明中心几个概念热点。但是已然无法再往西。
往西遇到终止符，向北遇到东莞塘厦，而南边有香港北部都会区来加持。所以，福田中心区可能地位会略下沉一下，但是车公庙-香蜜湖依然会是一个主中心带。
车公庙-香蜜湖-深湾超总-高新区-深圳湾-前海湾-宝中，这是一个深圳终极的CBD带。并且跟香港北部都会区并行相融！国之战略，蓝图定局。
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