原创环二先生环线房产咨询
其实房地产市场还有一项重磅利空——海量的新房供应。
一些区域新房汪洋大海一般，再多的需求也会被释放掉。没有需求的积累，楼市就很难反弹。
当然不同区域的压力不同，当下最重要的是避开一些高风险区域。
01
杨浦区
不好意思，环二又来黑杨浦了。浦西七区一直供地不多，供不应求市场自然比较坚挺。不过杨浦近两年会有大量新房上市。
环二初步统计杨浦已经储备了14个住宅地块，至少将提供套新房。这套新房，大部分将在两年内开盘。可能有些朋友觉得套也不多，那是相对全市20-30万套而言——杨浦大部分可都是千万以上的房子。
之前杨浦每年供应新房多套，年只有套。年已经创纪录的供应了套，吸收了大量购房需求。将来再供应多套，你的二手房还卖得掉吗？杨浦还有一个特殊性是，区内资源分布均衡大家买哪都差不多，这些新房会压制全区二手。浦东就不太一样，惠南、临港供应量再大，可能对唐镇也没有多少影响。更重要的是，杨浦没储备那么多购买力啊。
第六次人口普查（年）到七普（年），杨浦人口减少了5.38%。邻居虹口更夸张，人口流失高达11.14%。人口减少，为什么还要做这么多新房？一种考虑是为杨浦后面的产业做准备，毕竟东外滩大开发，将引入一些优质企业。问题是企业还没来，人还没来，房子先来了。短期内供大于求，市场难免会下行。当然企业来了你会解套，问题是你知道企业什么时候来吗？
02
普陀区
今明两年另一个供应大户是普陀区，也会对当地甚至北上海市场构成威胁。
第七批新房普陀一区就拿了5个项目，将供应套新房。5盘齐飞，而且单价并不低，除了苏河玺其他大概率不会触发积分。不过普陀整体比杨浦健康一些。
普陀是市区客户后花园，供应量一直不低。由于相隔虹口，杨浦对市区虹吸能力略差（陆家嘴除外）。短期多套新房供应肯定会有影响，时间稍微一长还是可以消化掉。更重要的是，普陀内部分化比较严重，桃浦四个地块与其他项目并不完全重合。甚至苏河玺对长风客户影响都不大，两个片区客群来源、产品结构都不太一样。而且普陀新房价格批的高，桃浦、真如的项目几乎没有倒挂，对二手市场冲击有限。当然短期还是会有影响，有更优选择避开较为稳妥。
03
临港新城
年临港自贸区的概念刚出来，大量市区客户摩拳擦掌想去投资。
历年临港、唐镇新房上市套数当时临港土拍尚未启动，新房供应却并未增加，大家无房可买只能冲入二手市场——二手房迅速推到天价。高峰时期普通住宅也挂到7万以上，陆家嘴滴水涟岸三房总价高达万以上。
年初临港挂牌价
当时万可以在外环内买到电梯三房了。然而好景不长，年后临港开始大面积供地，仅年就供应了21幅宅地。
反映到新房市场就是，今年临港新房已经超过年4倍。年数据截止10月份这下积累的需求瞬间清空，房价开始崩溃，现在陆家嘴滴水涟岸也只敢挂牌5万多，而且今年一年都没有成交。当然临港吸引的人才也在增加，只是还支撑不起这么大的市场——人才不是都要买房，也不是全部现在买房，更不是都在当地买房。后来临港新房也卖不动了，再后来土地也没人敢拍了。年临港一共拍了10幅宅地，比年缩水很多，而且10幅土地中80%来自第一批土拍。开发商都没勇气去拿地了，你还敢去买房？
04
奉贤新城
另一个开发商不敢去拿地的，是奉贤。
两年间奉贤拍出了20幅宅地，与临港青浦相比其实不多。但是青浦的指标大部分给了大虹桥（徐泾、华新、赵巷），虹吸的是全市购买力。奉贤大部分地块都在奉贤新城，主要购买力依靠当地，以及少量市区刚需。没有全市资源，20个项目也成了天文数字——奉贤仅有人口万人，还散落在各个角落。奉城居民没有太多理由买到南桥。很快奉贤新房就卖不动了，去年肖塘的阳光城未来悦卖的不错，今年地段更好的悦澜天地却卖不动——年供应太多新房。
开发商对这片区域也失去了信心。第一批土拍央企保利、中建八局还来凑个热闹，第二批开始全部都是当地国企托底——保利都不敢来了。
第四批，奉贤已经不再推出地块。如果不是当地居民改善，不建议这个节点冲进奉贤，尤其是奉贤新城。奉贤新城向南、向东，更是沾上就套。
05
青浦徐泾
徐泾已经讲过很多次，本来不想再提，然而最近遇到一个有意思的案例跟大家分享一下。这是一个刚踏入房地产行业的小姑娘，准确来讲是被某库带入行，手里只有万通过腾挪买了多万的房子——徐盈路仁恒西郊。她的理由是，万贷款及借款6年产生的利息是万，但是6年后仁恒西郊可能涨到万。房价涨了万，扣除万利息，自己有万的利润。不用工作，6年就能获得高达万的纯利润，她心动了。联系到环二时房子已经买好，环二也不便再说什么。但是事实上6年后徐泾，甚至是徐盈路这里再翻一倍是不现实的。环二认可上海房价无上限的观点，6年后也有可能有小区翻一倍，但一定不会是青浦徐泾——因为房产增值的核心要义是稀缺。不管怎么吹嘘大虹桥，能平替大虹桥二手房的地方太多太多。
年数据截止9月份仅大虹桥自身就有近两万套库存，后面西虹桥、南虹桥储备地块将供应套住宅（年10月数据），这就有4万套了。其实外环大部分地段，甚至上大、桃浦都可能成为大虹桥替代对象。
因为所谓的大虹桥，给徐泾尤其是徐盈路这里真的没有带来什么。我们评价一个小区，无非是商业、教育、交通、医疗、生态五大配套，可触达的产业区域以及小区品质。大虹桥开发了这么久，徐盈路的这里有形成明显高于其他区域的配套吗？并没有。万科广场10万方左右，17号线是郊区线还地上运行，这两点我们认为勉强打平南翔（其实商业还不如南翔、11号线还是市区线）。教育、医疗、生态三大短板都没解决，也不知道何时解决。南翔留云学校现在是重点学区，又有两大湖景加持，不承认南翔居住体验优于徐盈路的，不是蠢就是坏。那么我们只能寄希望于大虹桥带来大量优质产业，提升当地购买力。了解过大虹桥的都知道，核心区产业正在搬离，富力虹桥十号房价下跌就是因为开发商高管搬走。其他区域并没有吸引产业的核心优势，税收减免力度、房租补贴力度并不突出。更重要的是，没有放开落户。你看张江、临港是这么吸引人才的，不还是攀比着缩短落户年限。大虹桥呢？目前还什么都没有。如果大虹桥并未带来太多产业，大家都去市区上班，徐盈路与南翔相比优势在哪里？无论是地铁还是自驾，徐盈路与南翔到静安寺等市区的时间相差不大。
以上是对比南翔，其他外环板块大家可以自行评测，徐盈路真的没有压倒性优势。当外环大量小区都可以替代徐盈路时，当外环外大量开发新盘时，这里的小区一点都不稀缺。看看吧，浦东浦西外环附近有多少待开发土地。不稀缺的小区，怎么会在6年后涨到16-18万？如果徐盈路涨到了17万左右，全上海将会有多少千万级豪宅？上海有钱人很多，但是真的不需要那么多千万级豪宅。
你说翠湖天地6年后翻一倍，我相信。风向一旦调整，有钱人的购买力不是我们能够想象的。更重要的是，上海只有一个新天地。你说6年后徐盈路翻一倍我不信。当然我们不用看那么远，短期内徐盈路可能还会微降，万科天空之城有望降到7.5万。所以现在不要着急去大虹桥接盘二手，再等等。还有哪些区域风险比较高，欢迎大家留言讨论。