在疫情尚未解除的4月份大家对房地产市场充满了悲观，当时环二主要的工作就是劝大家乐观一些，该买还是要买，甚至写了一篇文章预测（《今年，房价大约上涨10%》）。
金九银十结束了，回顾一下这一年，10%的上涨幅度基本预测正确。
对于环二来讲，今年的市场开端于保利锦上，在这个项目三月份登上历史舞台时就有不少朋友一起讨论得出了以上乐观结论。
而前几天保利锦上清盘，是该再做一次讨论了。
01
如上所述，保利锦上初次登上舞台是在3月份，不知道谁随口一说保利图兰朵这个案名就病毒式的传遍了上海，甚至连开发商都一头雾水：案名我们还没发布啊！
当时疫情尚未过去，有大量看空市场的声音出现，甚至有不少客户还期待着保利锦上开出5万的单价。
然而项目8月首开大火，二期依旧大火，均价高达元/平，套房源吸引来个家庭参加摇号！
10月份大火的新房却不止保利锦上一个项目。
10月18日蟠龙天地开盘，均价约6.15万/㎡，推出房源套，组认筹，认筹率%；
10月23日浦发·壹滨江开盘，均价10.5万/㎡，推出房源套，组认筹，认筹率%；
10月25日虹庐湾开盘，均价元/㎡，推出房源套，组认筹，认筹率达%；
10月27日大华斐勒公园开盘，均价10.26万/㎡，推出房源套，组认筹，认筹率%；
10月30日绿地海珀外滩开盘，均价14.25万/㎡，推出房源51套，组认筹，认筹率%；
10月30日招商9号公馆开盘，均价元/㎡，推出房源套，组认筹，认筹率%。
进入11月热度不减。
仁恒锦绣世纪推出房源套，认筹率高达%；
仁恒珊瑚世纪推出房源套，认筹率%；
总价万起的融创徐汇滨江壹号据说要全款才有资格；
去年卖不动的首创禧瑞荟这次也大有日清之势，单价也有可能再创新高。
02
二手房市场火爆程度不亚于新房。
通常月成交套就可以认为市场热度上升，而今年自4月份以来交易量就维持高位。
连续7个月的疯狂带来的首先是房源被卖空。
北蔡标杆小区宝华海上郡领今年开始产证满5年，3-4月份时挂牌量激增，两房房源20套以上。
截至今日，房东诚意出售两房仅2套。
其次，房东开始频繁跳价。
今年3月份疫情笼罩之下二手房市场陷入冰点，小区都进不去，中介朋友们只好继续推迟返沪时间。
当时只有一个小区业主逆流而上，勇敢提价，毕竟刚划入复旦附属闵行学校学区。
优质房源迅速出清后跳价成为常态。
环二亲身经历的一个触目惊心的案例是慧芝湖的一套小三房。
6月初挂牌万，看房人蜂拥而至，房东工作很忙也没多少时间接待只好暂时下架。
过了段时间万重新挂牌，自认为价格公道合理。很快就有意向客户出价，面谈当天房东反悔，提价到万。
客户受此大辱没有答应这个无理要求，作罢。房东又一次撤掉房源。
市场热度继续攀升，10月份房东再次挂牌，价格直接跳至万。
原来出价万的客户再次联系房东，表示万价格可以接受。然而还没见到房东房子就已经被签掉。
晚卖4个月，净赚万。
03
土地市场也随之热了起来。
不同于去年频繁出现的0溢价成交，今年土地市场屡创纪录。
8月11日，闵行区颛桥镇25A-11A地块经过轮厮杀被华发拿下，溢价率46.41%，楼板价高达元/㎡，刷新闵行外环土地单价记录、闵行土地总价记录。
8月18日，浦东康桥PDP0-、PDP0-1单元01-05地块被仁恒华发联合体拿下，溢价率32.71%，楼面价高达.7元/㎡，刷新康桥楼面价记录；
10月29日，杨浦区定海社区D1-5地块被融创以总价21.46亿元拿下，溢价率14.2%，成交楼板价元/㎡，杨浦中环楼板价首次突破7万。而7月9日同区域龙光拿地楼板价仅元/㎡，地段也更为优质。
面粉推动面包价格上涨的逻辑再次出现。
背后逻辑4月份预测文章中已经提到（《今年，房价大约上涨10%》），这里不再赘述，当时的逻辑至今仍然适用。
不过这篇预测文章中有些重要信息没有提到。
04
比如并不是每个区域都如此光鲜。
青浦神盘景瑞城中公园年开盘时报价4元/㎡，套房子卖了近4年才清盘，而且价格已经降至/㎡；
8月份，奉贤象屿滨江悦府认筹率不足10%，而且其中估计还有不少水分；
10月份，与大火的保利锦上同属浦江镇的桂鸿苑仅8组客户认筹，开发商不得不放弃摇号开盘。
二手房市场惨淡案例也不少见。
最同情的一位朋友，年高点时购入浦东动迁房金盛佳苑，今年上半年转手，账面净亏40多万；
今年西南外环大火，住在莘庄黎安二村的朋友置换，小亏20万转手；
前天见了一位住在普陀真北二街坊的朋友，一见面就开始抱怨：都说今年市场好，我们小区怎么动都不动？？
大量微观案例表明，上海市场两极分化越来越严重。
最明显的，越近市区的新房越火爆。认筹率不足%的项目，基本位于外环外。
上海市场是充分竞争的，我们大致可以认为市区的新房定价过低而远郊新房定价过高。
背后逻辑环二之前也提到过一些（《上海的房地产市场，极度不正常》），上海最明显的特点就是：贵的房子太便宜，便宜的房子太贵。
与国外一线城市相比，上海的豪宅定价是低的，上海的“土豪”朋友们购买力不会输给东京“土豪”，所以上海豪宅提升到30万元/㎡一档问题不大。
绿地海珀外滩万起的豪宅半日被抢光已经证明了他们的购买力。
而青浦城区、奉贤城区这样的地缘性市场与上海关联不大，收入水平、生活水平与太仓、常熟等城市类似。
然而由于上海市区购买力的流入房价被迫推高，导致当地幸福指数降低，目前抱怨房价过高的声音大多来自于这样的区域。
如果没有融入上海市区，购买力的流入对当地是没有意义的——你们又不过来住。
所以看得见的将来，这样的区域房价将持续阴跌，直至与当地收入水平相匹配，直至大家不再抱怨上海房价过高。
总体而言，环二一直以来的观点是：投资不要出外环。
融入上海市区的地方，才有房地产。
05
即使融入上海市区的地段分化也足够严重。
莘庄是典型的新晋主城区，南广场房价今年一定是跑赢大盘的。
然而北广场部分小区依旧阴跌。
前面提到的真北二街坊更为明显，中环内的地段无论如何不能被打上“郊区”的标签。
这些标的错过今年涨幅的原因很简单：明显与新房存在代沟——已经跟不上时代。
大家都用上了iPhone12，iPhone11不降价怎么卖得掉。
而且收入水平越高，品质溢价越高。大家都没钱，就没人讲什么绿化率、采光、通风、梯户比等等等等。
收入水平高了后要求就多了起来，甚至开始要求物业管理严格、人车分流等等。
收入更高的群体已经开始要求自然景观。众所周知，陆家嘴豪宅世茂滨江花园单价已经被前滩超过，不过大部分挂牌房源是低区——非江景房。
能正看江景的房源单价依旧在12万元/㎡以上，即，主流客群为江景付出的代价是-万元。
收入水平低于上海的城市，比如重庆，江景溢价就要低得多。
既然上海是人口总量限定在万人，经济总量的发展主要依靠人均收入的提升。收入越高，对品质住宅的需求就越来越旺盛。
所以即使是同地段，高品质商品房与“差房子”在价格上的表现截然不同。
当然并不是说老房子都没有前景，老房子并不等于差房子，大量15年左右房龄的小区品质上不输新房。
最本质的分割线还是前面提到的：与主流新房是否存在代沟。
当然以上两点只是粗略的总结了价格变动趋势，一个项目的前景与附属资源、地段属性、产业分布、居住人群等等众多因素强相关，在具体的板块分析中我们会陆续提到。
总之，上海市场已经过了全面上涨的时代，看均价市场波动不大，但是平静的海平面下依旧暗流涌动。
以上为正文
编辑/环线咨询