提问：你好！曾叔！单身女青年，准备卖掉黄埔大沙东的老破小(小二房)，置换新房（(三房）。目前看中南沙保利天汇三房和黄埔区知识城的星汇城三房，总价-万，星汇城可考虑四房(万)但是压力大一点。首付和月供都没有问题，请问买哪个未来更有升值潜力呢?
回答：你好，都不买，置换虽是二房换三四房，但是前提往上走。卖掉大沙东老破小是没有问题的，但你宁愿就近换一个新房，也好过你买去镇龙和南沙，我要了解你究竟能真正迈出多大的步子去置换。保利天汇连十五号线体育馆都不近，你跑过去干什么。星汇城这样的跨管辖范围的楼盘千万不要去，什么营销号跟你说要去的拉黑就是了。这样带隐患的楼盘，不是说你买在靠萝岗一边就吃香的。买房子，一句正确的废话就是购买核心地段的优质资产。为什么呢？因为每次房价上涨，都是这些优质的资产最先开始上涨，进而带动其他区域上涨，这就是龙头的作用。核心的原因是购买这些优质资产的买家，往往是最先得到“水”的人。疫情对经济的影响，最直观的影响就是贫富差距进一步分化。
由于大量的信贷授信，那些本来公认的优质资产，会得到资金的疯狂追捧，创新高是必然的事情，这种现象会发生在所有优质核心资产上面，不光是房子。当然这里面有一个很残酷的现实是，优质房产的门槛是比较高的，你一开始是没有办法一步到位买入这些优质资产的，所以你只能一步步来，先上车，然后过几年攒一些钱往优质地段去进行置换，这就是购房人的罗马之路。从一般资产置换到优质资产，永远是越来越难的，无论楼市上涨还是下跌，皆如此，放弃不切实际的幻想，不顾一切的追求优质资产是楼市投资的唯一真理。无论任何一座城市，刨除跟普通人无关的顶级豪宅，最优质的资产，依次为：双学区+次新房单学区+次新房学区老破小好地段次新房郊区临铁中小户型城里无学区老破小无学区老破大。按照这种方式买房，想亏都难。
提问：曾叔好！上海刚需，已婚无房，总价万元的预算买房，夫妻两个都比较想买新房，但这个价位的新房都在远郊，市区只有老破小可以选，您觉得是该买远郊还是老破小呢？如果买远郊新房，有没有推荐的板块？
回答：你好，上海万预算，可以看看远郊新房，像松江泗泾、大学城、嘉定新城、宝山杨行这些地方都还是不错的，也可以看看北蔡的老破小，泗泾和北蔡都属于大型居住区，生活配套都相对齐全。如果考虑到通勤的话，肯定首选松江泗泾和北蔡，但整体上，北蔡的通勤要比泗泾好，不过的泗泾房子属于热盘，可能60分以上积分才能摇到号。从升值空间来看，北蔡是浦东腹地，能够承接周边板块的居住人群，与市中心相隔不远，居住属性比较成熟，并不比泗泾差多少，不过泗泾新房的品质也确实要好一些。其实不论新房还是老房子，选房子也还是那么几点，靠近地铁的地方，有商业区，有学区。具体买房选筹，详见内部分享。
提问：曾叔你好请教下在几个楼盘间犹豫望指点。月底开盘的龙盛福新里平预计在14万基本可以买到。第二个选择是等到上半年，甚至是今年下半年，绿地海铂外滩，价格预计在15万或者是滨江凯旋门三期的开盘，又或者是保利世博，但是又担心摇不到号，就意味着都错过了。错过了，就担心明年的房价又继续上涨了。如果考虑的出发点是性价比，宜居，将来的升值空间请问该如何选择
回答：你好，龙盛福新里，靠近共和新路有点噪音，大面积自住还可以的，投资的话流动性偏弱。如果是自住的话，可以先买了，还有潜力。
提问：曾叔，你好！嘉定上班，手头资金只有大概万还算二套，家有小孩将幼升小，感觉周边几个区嘉定，宝山，青浦的公办教育都比较差，相比之下是不是嘉定公办教育比宝山和青浦还强点？如果最近买，哪一块区域可以稍微兼顾自住和教育，未来升值潜力还不差的？新房好还是二手房好？有没有推荐的几个小区？谢谢！
回答：你好，嘉定比宝山和青浦略好一点，但也强不到哪里去。出了中环之外，就没有什么太好的学区房了。如果一定要选的话，嘉定的南翔还有嘉定老城区的教育相对好一些。买在南翔还可以兼顾一下升值潜力。因为交通略为便利一些，去大虹桥开车也方便。建议考虑在南翔地铁站和马陆地铁站之间找房子，找年以后的次新房，类似于金地的房子，品质都是不错的。上海具体买房建议，详见内部分享。
提问：曾叔，您好，父母年买了一套青浦重固镇意邦的商铺，当初承诺每月返租，在第三个年后，意邦不再支付租金至今，理由是经营不善。目前整栋商铺的房东都没有收到租金，卖也卖不掉，烂在手上了。请问曾叔，像这样的情况，后续会重新规划这片用地或者拆迁嘛？重固镇后期会发展能接收到大虹桥板块的辐射利好嘛？老人把所有的积蓄都投入了这个商铺，没想到血本无归。
回答：你好，商铺一直不建议买，主要影响因素很多，不单单是地段的转移，还有线上购物、外卖的冲击。就因为这次疫情，都不知道空关了多少商铺。重固镇工业厂房居多，短期看变化不是很大，建议联合其他商铺业主共同维权，并尽快出手商铺。
提问：你好，曾叔，坐标上海，社保五年，收入稳定，打算在上海买一套房子用于投资，现有现金万可做首付，投资哪里的房子更有价值？学区房还能不能买？如果没抢到新房，买二手房有什么要注意的吗？
回答：你好，总价较低的学区房是首选，浦东与闵行板块的双学区房和九年一贯制是不错的选择，虽然有可能受到划片摇号的影响，但区域内学区房热度较高，大概率会上涨。还可以选择有较高能级规划的区域，如大虹桥、三林、张江南的新房与次新房。这些区域房子升值空间较大，有机会的话尽量抢限价新房。二手房投资需要注意：第一、远离没学区的老公房。这类房产地段较好、流动性好，面积小总价低，租售比较高，且溢价不高，过去是许多人选择的热点，但当前限贷限购严格的背景下，老公房跌幅较高，将首房首贷应用到居住舒适度不高、保值增值能力不强的老公房上，不是一个明智的选择。第二、不要选择无地铁的郊区次新房，市区向外推进，轨道交通建设发展，给一些近郊次新房带来福音，前几年郊区次新房凭借较高的涨幅受到购房者青睐，但近年上海市区外拓速度放缓，地铁建设速度也减慢，一些没有地铁规划的郊区升值潜力不足，购买风险较大。上海买房选筹，详见内部分享。
提问：您好！曾叔，感谢你的耐心解答，冷静算了下感觉现在买的话压力很大，我觉得还是得从长计议，先缓一段时间再看看，可以吗？
回答：你好，买房从来不易！但你必须要买。不管什么年代，买房都不是件很容易的事，十年前如此，房价低工资更低；二十年前也是，要分房还要排资历，新人哪能容易。当今的核心城市房价，一些人，甚至要动用6个钱包那也不一定就能一气就凑够首付！市场上不存在刚需，其实只有买得起和买不起；房价和工资无关，因为房子它不会因为你月薪，而给你降价。越是优质的大城市，其实它真正的购买力，越不是普通的纯粹的工资群体。越是优质城市越要学会借力而至，用金融的眼睛看待房产，你才会更加收获货币的生产。
提问：曾叔你好，现在网上一直在传“LPR房贷转换”。我目前房贷是固定利率6点多，有没有必要转换?转换过后，以后会不会涨上来？有什么方式可以凑首付？
回答：你好，长期还房贷，选固定利率。短期还房贷，选LPR浮动利率。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。