9月上海二手房成交数据出来了，与我们之前视频中预测的基本一致：
一共约1.8W套，与8月相比再度下滑。
代表房价变动的指数，也呈现了进一步下滑的趋势：
(我们跟踪了个年以后竣工的社区价格，通过只保留中楼层房源、引入了房龄系数和价格段权重，排除房源结构干扰，统计出每个月上海房价的走势情况。
我们称之为指数走势。更详细内容点击链接查看《上海房价在涨？指数给答案！》)
分环线来看，中环以内及郊环外基本持平，外环一带呈现出下跌趋势。
这些都印证了我们之前的观点：在没有大的政策刺激下，接下来的市场将以“阴跌横盘”为主基调。
不过，这些大家体感能大致感受到的“冷暖”，不是本文的重点。
本期我想说的是：9月楼市与8月看似相似的“配方”，其实药效已经发生了转变。
不同于7、8月的市场分化，9月上海二手房市场分化的界限更加单一。
我们将指数细化到各个价位段，就能更直观地看到：
以20W（房龄系数还原后价格）为界限，20W以下的楼盘，基本都呈现出阴跌状态，而20W以上的楼盘继续保持稳中有升。
换句话说，除了极少数塔尖楼盘，上海二手市场基本进入了“下行通道”，9月二手市场比我们想象的还要冷。
下面我们以20W为界限分2部分，分别向大家介绍：
1、还原后≥20W的豪宅市场
这部分房价走高的片区主要集中在上海内环内，包括新天地、南京西路、联洋等地区。它们多是豪宅街区或者拥有优质教育资源。
典型代表06年的翠湖天地御苑，9月成交价格高达26.4W，这是翠湖二期从未有过的价值高度。
2、还原后20W的多元市场
1）还原后11-20W改善市场
这部分相对比较摇摆，在上涨和下跌中反复。看似上涨的11-12W以及15-17W，更像是对8月的价格的补涨。所以11-20W价位段其实是相对横盘阴跌的状态。
其中降价盘整小区比较集中的板块主要包括：内环内的长寿路、东外滩、杨东，中环一带的阳城、五角场、金桥、御桥、杨思、长桥、梅陇、丰庄，外环一带的莘庄、春申、浦锦等。
举个例子：杨东的上海绿城，今年解封后成交价基本都在13W左右，9月份一套11.9W的成交房源出现了。
目前该小区在链家网的挂牌中位数也基本在11.9W左右，可以明显感觉到价格有所下滑。
2）还原后8-11W刚改市场
这部分9月全面阴跌，更准确的说它们从疫情过后就基本一直出于阴跌状态，即便是行情最好的7月也“没回过神儿来”。
还原后8-11W的楼盘主要分布在外环一带，其中跌价楼盘比较集中的板块主要为：宝山的上大、大场、顾村，浦东的高行，闵行的颛桥、春申。
基本是规划落地相对弱势的板块以及一些新盘供应比较充足的片区。
举个例子：顾村的保利叶上海一期，80平左右的户型之前成交价基本都在5.5W左右，9月竟然有1套4.99W的成交房源出现，果然有业主绷不住了。
3）还原后3-8W刚需首改市场
该价格段在6-8月基本处于上涨行情，9月也进入了下行通道。
这个价位段集聚了上海绝大多数的购房者，它的下跌，标志着上海二手市场正式进入阴跌轨道。
其中跌价楼盘主要集中在:嘉定南翔、江桥，松江泗泾、松江新城，闵行吴泾、闵浦，浦东航头、临港等。
这些片区多为新盘供应比较充足的片区比如松江新城、临港等，以及少数动迁房集中的片区比如闵浦、泗泾等。
4）还原后3W首置市场
该价格段9月有一种触底反弹的趋势，但依旧是底部震荡。
其中泥城、金山新城是为数不多的跌价楼盘集中板块。这与这些区域新盘供应量较大有直接关系。
以上就是9月上海各个价位段涨跌板块盘点，购买二手房的朋友可以酌情参考。
需要指出的是，9月30日政府发布了一条宽松政策：自年10月1日至年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
这条政策不仅可以减少买房者的置业成本，同时也增加了置换客户的卖房意愿。
本质上有利于推动二手房市场的流通。
至于对上海二手房市场作用有多大，且看10月二手房的成交和挂牌走势吧。