来源：镁刻地产
每日穿梭于上海北外滩的人们，目睹着周围大楼们的此起彼伏的“生长”，似乎建建停停都稀松平常，然而或许每一栋大楼背后都有几经跌宕的故事。
海门路和东大名路之间一座高达米的双子楼，立于“上海星港国际中心”项目一侧，是目前上海最高的双子塔，项目前身——海门路55号地块，则是六年前的全国总价地王。
几经辗转，昔日“地王”在近日正式转售，虽以底价成交，却轻松打破上海外资投资规模的记录。
11月13日，上海国际港务（集团）股份有限公司（以下简称“上港”）公告，通过公开挂牌方式一次性出售上海星外滩开发建设有限公司（以下简称“星外滩”）％股权，凯德集团旗下来福士基金与新加坡*府投资公司成立的合资公司DIAMONS公司以.86亿元的挂牌底价竞得。
如今，再抬望项目周围，上港手中的“上海港国际客运中心”、金茂手中的“上海国际航运服务中心”和上海星港国际中心，恰构成了北外滩滨江的核心地段，与陆家嘴隔江相望。
风光无两：北外滩诞生全国总价地王“星外滩”出场
“挑高4米，尽享江景；临水行走，直达江岸”，规划了滨江空中绿街的北外滩，曾卯足了上海人的美好想象。
年12月中旬，上港与金茂联手夺下海门路55号地块，拿地总额高达56.8亿，不仅刷新了上海当年的地价记录，还打破了当年央企中冶在南京创造的全国地价记录（总价56.2亿）。根据总成交价及建筑面积估算，该项目此次交易折合单价高达6万元/平方米。
“新全国总价地王”的称号，让海门路55号地块和其所在的北外滩腹地，一时风头无两。
地王之上，如今的“上海星港国际中心”，总建筑面积42.76万平方米，其上在3层高24米的商业裙房外，还规划了两幢米高的超高层，至今仍保持着上海“最高双子塔”的纪录。
年，为了打造这个颇有野心的项目，上港与中国金茂全资子公司“威旺置业”各出资20亿元，各占注册资本50％，建立了上海星外滩开发建设有限公司（以下简称“星外滩”），在年6月8日第一届董事会第一次会议上，双方又各增资人民币10亿元，自此，公司注册资本增加至60亿元。
后生波折：星外滩股权几易金茂与上港“好聚好散”
此后的一段时期里，北外滩核心地带，几乎就被上港和金茂“把持”着，两家各持50％股份的子公司达到三家——星外滩、上海银汇房地产发展有限公司（下称银汇公司）、上海国际航运服务中心开发有限公司（下称航运公司）。
其中，星外滩负责打造海门路55号地块，银汇公司打造上海国际航运服务中心项目西块地块（占地面积约4.13万平方米，总建筑面积约20.37万平方米），航运公司负责项目东块和中块地块（占地面积约5.42万平方米，总建筑面积32.73万平方米）。
“镁刻地产”记者留意到，年10月20日，金茂曾发布公告提示，正在筹划出售其非全资附属银汇公司、航运公司及星外滩50％股权。
在随后的公告中，金茂仍表示，“星外滩负责开发的上海星港国际中心项目，建成后的预计货值为.26亿元，应上海市相关*府管理部门的要求须整栋出售。董事认为本次采取股权出售方式，在目前市场情况下是以合理价格实现商业、写字楼物业及地下停车位整体销售的良机。”
但有趣的是，上港在年11月18日发布公告称，拟通过公开挂牌转让方式打包出售所持银汇公司、航运公司各50％的股权，并于12月13日就其拟出售目标股权事项于上海联合产权交易所进行正式披露。
金茂随即一改当初计划，宣布不再考虑出售所持银汇公司和航运公司各50％股权的事项，并声明不放弃对另外50％股权的法定优先购买权。
此外，公告中还提及，在不放弃优先购买权的同时，其全资附属公司长沙荣茂企业管理有限公司（下称“长沙荣茂”）还将申请参与公开挂牌出售的竞买活动。
从拟出售方摇身一变成为收购方，金茂只用了不到两个月。
与此同时，上港也上演了一场“角色转换”。年12月26日，上港以59.98亿元的代价从金茂子公司威旺置业手中拿下上海星外滩50％的股权。自管理权移交之日起，星外滩将成为公司的全资子公司。
年1月12日晚间，金茂以总计28.58亿元如愿收购银汇公司、航运公司各50％股权。这也意味着，上海国际航运服务中心成为了金茂的独资项目。
一买一卖间，上港和金茂好聚好散，各自开始对自己北外滩项目的全权掌控。
彼时，双方感觉都还很良好。金茂表示，“出售项目带来的现金流，将有助于集团整体财务状况及运营资金的优化，同时令集团可以适时寻找其他新投资机会。”
上港方面也表示，“交易有利于上港集团进一步梳理和整合公司产业结构、优化公司资源配置，并将具备更丰富的产业地产载体和更广阔的发展空间，符合公司多元化发展战略方向，有利于上市公司的未来发展及全体股东和公司利益。”
不过用促成上述星外滩交易的CBRE世邦魏理仕的话说，“大型商办综合体的运营并非上港集团主营业务，也并非他们最为擅长的专业，因此出售项目，确保利润，回笼资金后可以更进一步发展主营业务。”
但在买回股权后不到11个月，上港选择了再次出售。业内人士称，或许比起长期受益，其更希望看到短期效益——账面数字的上扬。
而记者计算发现，本次上港受让星外滩50％股权，对上港归母净利润的影响金额高达17亿元。
引发争议：项目多问题繁北外滩出得了“地标”吗？
北外滩的规划，无疑是美好的。
根据《上海城市总体规划-》，*浦江两岸将形成高端产业发展轴线，已经于年底实现公共空间开放的45公里核心区段能级将不断增强。
年，上海虹口区公布的“北外滩发展规划”上，未来五年，北外滩南部地区将基本完成旧区改造，核心区主要打造成商务文化街区，新增商务商业载体万平方米。
据CBRE研究统计，北外滩甲级办公楼有效租金在前9个月内增长了10％。
不过，业内人士向记者直言，北外滩区域其实比较有争议，有人觉得好，因为未来区域这么多项目，但北外滩很多项目陆续被散售了。另外，北外滩这个地方大拆大建，无形中减少了很多居住人口的支撑，要提升整个区域的商业氛围，必须要吸引周边区域的人口，而区域和周边的瑞虹以及四川北路，形成一定的竞争关系。”
事实上，就区域竞争而言，即使对比如长宁这样的新兴商业圈，北外滩的竞争格局也略显弱势，以北外滩这样等级的商圈作对比，也有长宁这样的商圈与其形成竞争关系，因为长宁不仅有3条轨交（3号线、4号线、10号线），目前已有类似25万方IM长宁国际这样的重磅项目陆续交付，新项目入市较快，相较而言，北外滩仅仅依靠滨江资源，新项目发展速度明显缓慢。
“北外滩其实不缺基础，它唯一的问题是时间。现在大部分项目在建，这些综合体项目在未来两三年是看不到成效的，至少需要五年以上的时间，北外滩可能才会有上升的势头，这个区域的投资者，必须只有非常长的眼光。”上述人士表示。
后市