刘云涛 https://yyk.39.net/doctor/306474_comments.html本文来源：真叫卢俊作者：真叫卢俊团队上海的房价，大概率都是跟着环线走但是也会有一些特殊情况，比如这几年浦东大热的前滩板块，虽然处于内中环位置，但是其新房的价格已经可以比肩内环这是因为前滩的位置以及规划让所有的人，看好这个区域的发展潜力相同的道理，在上海，不是所有的板块都能像前滩这么幸运特别是上海去中心化之后，各个板块，环线之间的房价差距被不断的缩小如果板块发展停滞，内环的房价也有可能还不如中外环今天，就想跟大家聊一聊，那些占据市中心位置的却被遗忘的板块，我们也叫他们灯下黑内环房价最低区——杨浦东外滩板块东外滩，应该是上海内环位置，二手房房价最低的板块虽然说，东外滩的新房依旧是整个杨浦的天花板，但是作为内环的位置，其实很多二手房的价格，东外滩是不如新江湾城的。而新江湾只是一个中外环的板块据某家线上数据，目前东外滩的二手房房价在7万以内，但新江湾二手房房价在8万以上内环位置，外环价格按道理，东外滩是整个杨浦位置最好的板块，仅靠*浦江，处于陆家嘴、北外滩的上游地段但这个板块云集着很多厂房和大量的棚户区，比如上海最早的机器造纸厂、最早的自来水厂、最大的火力发电厂……曾经这里或许是中国工业文明之最。但随着时代的变迁，城市的发展，这里的辉煌早已时过境迁，风光不再衰落的产业、大量的棚户区、未开发的江景资源，所以整个板块的城市界面至今仍然很堪忧东外滩的城市界面东外滩沿江段江景资源占据着这么好的地理位置，在十几年前，就一直有开发东外滩的概念，但至今仍然没有得到很好的落地。如果有机会到这个板块去转一转，仍然会感觉是身处上个世纪的既视感整个板块内，没有什么好的商业、办公资源也非常的匮乏，这几乎是一个纯居住区，没有任何产业，只有概念去支撑的板块最令人失望的是，杨浦一直是教育资源不错的大区，但东外滩并没有好的学校。这点来说，特别是新房价格已经占据区域天花板的东外滩，更加没有底气当然，现在堪忧，不代表未来依旧如此。毕竟占据着内环江景资源，东外滩板块的规划发展仍然是值得期待的但目前来说，东外滩的二手房房价，的确是处于整个内环的低区。对于这种市中心被遗忘的板块，如果一个有着中外环资金预算的购房者，倒是可以考虑看要不要捡漏内环出身影响发展的内中环——三林杨思也许提起杨思板块，可能很多人都不是特别了解但如果提起前滩杨思，那么有些人就会有印象了在某家网上，杨思与前滩被合并为一个板块。大概率也能猜到这两个地方挨的实在是太近了。不管是前滩、还是杨思都是属于三林板块。基本上位置是这样排布的：如果说前滩是整个三林天花板的话，那么紧挨着前滩的杨思，性价比就非常高了目前，就二手房而言，前滩的二手房大概能够达到10万上下的水平，特别是前滩的三湘卖完之后，整个前滩的次新二手房都被推向了比较高的价格。晶耀名邸已经要14万的单价而杨思呢？目前的二手房均价在6万上下徘徊与有着牛逼健全规划的前滩相比，杨思的最大短板，就是板块出身不好杨思板块是上海最大动拆迁基地，有着上海最大的动拆迁小区，恒大建材批发市场，以及部分城中村等曾经的动拆迁定位，让杨思的价值一直低于同等环线的其他板块。从环线上看，杨思与前滩一样，紧挨着中环线。但价格却只有前滩的一半但好在，目前杨思板块内建材市场已经拆迁完毕，很多新的规划设施有待落地这是一个肉眼能看到希望的区域。因为该拆掉的，已经拆除。并且有大量的待出让土地这是整个板块最大的利好，即便目前有多种不确定性，城市界面不够好，但只要有土地，就未来可期且，这个板块应该是内中环环，为数不多的，仍然有大量土地待出让的状态总的来说，这个区域仍处于重点开发的初期阶段，板块天生丽质难自弃，占着好位置就不怕发展不起来未来前滩地区打造发展新兴金融，新兴传媒等产业，作为前滩价值外溢最近的板块，杨思也会是前滩发展第一个收益的板块上海最落魄的内环内板块——新静安不夜城提起不夜城，很多人想起的就是上海火车站作为闸北位置最好的板块，年闸北与静安区合并成为新静安之后，闸北自此翻身，但备受追捧，接力静安高大上的板块，却是大宁于是，一个很神奇的现象，明明不夜城位于内环内，却不如跨越内中环，甚至中外环的大宁板块目前，整个不夜城板块内二手房的均价大概在6.8万，而大宁板块的二手房均价差不多已经接近8万不夜城之所以发展如此，最大的硬伤——上海火车站！十年前，甚至七八年前，大部分人如果选用火车作为交通工具，抵达上海第一站就是上海火车站，这里曾经作为上海最大的交通枢纽，每天承载大量的客流量这也导致了板块的根基，就是一个大量外来人员进入，人口嘈杂，群居人口众多的板块且周边大量的老牌商业体已经非常的落后，特别是依旧存在的上海眼镜城等商业，导致城市界面很难得以发展这也是这么多年以来，作为内环内板块，一直房价上不去的主要原因，就是改造难，发展难当然，作为集高铁、高架、地铁于一身的立体综合枢纽，上海站的能级依旧，且后期火车站区域会有新的商业地标，并规划了主题公园。且沿着苏州河区域，已经做了大量的整改总的来说，板块的面貌已经改进，能够看到一些改进的动作。或许不久的将来，我们会迎来更好的不夜城，但一切还是需要交给时间以上这些板块是市中心被遗忘的板块。绝对不是因为位置不好，也不是因为便宜，而是现下的价格，远不及位置的价值！那么如何定义价值呢？一个很简单的例子，长宁区就没有被遗忘这种短板板块，不管是居于内环，中环，还是外环的板块，都有其自身的定价，且目前的房价都是与其位置相匹配比如，靠着中环边的天山板块，整个区域的价格将近10万边缘，二手房单价大概在9.5万上下同样中环内仙霞板块二手房差不多也要11万上下的价格甚至中环外，北新泾的价格也差不多要7.5万上下这种就是没有特别短板的区域，长宁的各个板块发展以及房价的走势，都是按照环线论去走再比如徐汇区，内环的价格，中环的价格，以及外环的价格，都符合环线价值论。内环衡山路二手房单价11万以上；中环位置漕河泾二手房单价8万；外环华泾二手房单价6.8万而这些被遗忘的板块呢，明明是属于很好的区域，并且占据不错的位置，大多都是在中环内，甚至内环内，但价格却不如其他区域同样位置的价值所有区域的发展，都以核心向外辐射。这些被遗忘板块，大多属于多板块交界处，属于几不管地带，所以导致这些市中心的边缘区域，却成为了城市发展最慢的地方位置，决定价值城市的发展并不会齐头并进，被暂时遗忘的灯下黑板块，或许这几年发展略有迟缓，但占据着核心区域的这些地方，未来旧改也好，拆迁也罢，该来的总归会来不要遗忘了城市发展的速度和决心特别是在上海以上为正文，来自咸鱼