一个对于上海楼市有问必答，百问不倒的男人。
我每次看到小助理给我转来的留言我就很兴奋。
一个个留言的背后，往往代表的是数千个有类似疑问的群体。
而我，最喜欢的就是帮助大家答疑解惑。
首先回答一个很多人很困惑的问题。
该不该卖房打新？
很多人非常纠结，甚至想的觉都睡不好了。
明明能看到摇到必然能赚，只是觉得太麻烦了、怕踏空等等理由。
你如果有2套房子那还好，卖了还有家可归，最让人纠结的是：
把名下唯一的房子卖掉去打新，是不是有风险？
任何事情都是有风险的。
这件事情做了以后，最大的风险，就是你现在房子卖掉了，新房买不到。
再然后，房价又涨了，结果，两头踏空。
理论上这种风险总归是有的，你不可能既要又要还要。
不过有一些现实的情况可以讲一下。
当前上海属于横盘状态，短期内是不会有很大的波动。
当前上海内环新房入围比2.5，外环内入围比2，外环外热门板块1.8，其他板块1.3。
只要你不是太挑剔，正常来说，摇个5-6次总归是能入围的。
上海一年上新房6-7个批次。
当然，意外的风险总是有的。
比如你一年没摇上，然后新房限价又取消了，房价又涨了。
如果真的遇上这个情况，就直接放弃新房，在感知到房价在涨的那一刻立刻去买二手。
你可以自己评估一下，如果卖房打新，估计能买到哪个楼盘，可以赚到多少钱。
如果真的遇上极限情况，在得知房价在涨的第一时刻去买二手，这中间你损失的金额是多少。
两相对比以后，你可以自己问一下自己：这个风险能不能冒，值不值得冒？
好，聊完这个话题。
问题很多的隔壁老李又开始问。
万的话浦东应该怎么选？
万永远是个热门话题，很多人置换以后的目标，就是万。
而这个价格，在浦东的选择余地，其实也并不算很大。
浦东万其实选择余地也不算特别大，基本上是外环外的板块。
要么是周浦康桥，周浦这边带一个二梯队的双学区，康桥这边没有学区。都是张江科学城的规划。
或者去唐镇，福外唐城+建平培德实验的双学区。也是张江科学城的规划。
再或者往北到高行。高行那边这个预算，只能买不带学区的次新房。优势是在外环内。
再或者就是御桥离地铁远，不带学区的次新小区。
其他就没有特别合适的板块了。
你看你当前在哪上班，找一个离你近的，基本上就是相对合适的板块。
或者根据规划能级和学区排一下你的优先级。
老李按捺不住好奇的心，继续追问：
浦东周浦御沁园，万左右能下手吗？
其实，御沁园已经是属于大平层这样一个概念了。
两房平，三房的以上，小区品质各方面都是没问题的。
如果说生活居住一直在周浦的，后面不考虑住到别的地方去的，这个小区很值得推荐。
确实是周浦最好的小区之一，还带一个二梯队的学区。
如果买了之后，过了几年之后是准备要换房去其他板块其他小区的，那御沁园就不是最合适的了。
面积毕竟有点偏大，流动性是受到一些影响的。
如果是为了次新住宅+地铁+学区考虑，后期也需要流动性置换的话，可以考虑附近几个次新小区。
明天华城小区的水景很漂亮；
繁荣华庭离地铁很近；
绿地景汇家园和别墅在一个小区，品质还不错。
这三个小区都可以考虑一下，而且这三个价格方面都比御沁园要便宜。
另外一个思路，你也可以去看下唐镇带学区的住宅。
但是唐镇价格比周浦要贵一些，面积就小了。
问题很多的老李接着问，也不能光聊浦东吧。
来，说说看浦西。
比如，真如的未来怎么样，准真如的次新房值不值得入？
真如这边你不能把它当一个城市副中心，而是一个普通的中环板块。
如果是一个普通中环板块，真如的性价比还是很高的。
整个浦西中环单价在八九万的样子，然后周边各种配套齐全，交通方便。
这样的板块，其实是不多的。而真如就是其中之一。
但从副中心角度而言，普陀区*府不是很靠得住。
真如这个副中心现在还能不能落地，落地后是什么样子，是没有办法去评估的。
只是说你把这里看成是一个普通的中环板块，价格便宜，配套齐全。
所有的利空之前的十年都已经出尽了，接下来任何的改变基本上都会是一个往好的方向走。
另外，真如附近15年左右的次新房，差不多都要14~15万，而周边05年左右的次新房，单价只要8~9万。
如果是从8~9万来看，整个上海中环这个价位，能有这样的配套的板块是不多的。
买进来自住性价比很高。
但如果买的是14~15万的次新房，这个价格全上海同品类的板块其实还是有一些的，而且基本上表现都比真如好。
无论是从地段、配套、落地可靠性、学区……真如表现都不算出色。
所以说真如好不好，主要看你现在看中的是哪一类的产品。
如果是05年左右次新房的话，真如很值得推荐；
如果是15年单价15万那几个新房的话，其实是可以到其他行*区其他板块去看看的。
还有粉丝把问题抛给了隔壁的社会学家，金华。
想让金华聊聊上海北区的买房逻辑。
比如，杨浦的鞍山板块，05年的三房有性价比吗？
买在鞍山基本上是为了学区去的，这里有杨浦最好的小学之二。
打虎山一小只有小学学区。二师附小好一点，初中是二梯队的铁岭中学。
如果说你的目的是学校，那这边买个三房自住，这个是可以考虑的。
尽量选二师附小，杨浦是学籍对口，初中没法换的。
如果你并没有学区的需求，买在鞍山意思就不大了。
整个鞍山板块基本上都是老破小，城市界面也很差，而且未来的改善可能性也很小。
同样的预算，可以考虑一下到江浦路那边。
江浦路板块次新小区还算比较多，周边的配套也比较好。
而且现在仁恒海上源和金隅外滩东岸都是新盘上市，南边还有保利的两块新地。
那一片新开发以后，整体界面的改善是可以预见的。
从自住角度考虑的话，这边的居住舒适度会比鞍山好很多。
另外，如果你考虑学区的话，大宁的闸北实验小学和大宁国际小学加风华初中，也可以考虑一下。
这是一个一梯队双学区的学区房，总体而言会比二师+铁岭更强。
东大宁因为是次新片区，价格会贵一点。
西大宁，尤其是对口闸北实验小学明德校区的房子，价格其实也不算很贵。
并不比鞍山贵多少，但是周边配套和学校明显是强于鞍山的。
如果学区优先，也可以去大宁看下。
当然，关于上海北区的问题，其实还挺多的。
比如，大连路那边有05年的小区，买二手的话有什么推荐吗？
东外滩未来最好的地段，一个是靠近大连路这一片。
现在次新界面已经成型，并且还有不少空地。
另一个是内环外，从*兴路一直到复兴岛，一整片都是空地。
如果预算够的上，自然是大连路附近这些15年左右的次新房价值是最大的。
从北外滩到东外滩，能让有钱人看得上的片区也只有这一片了。
但是对这些人来说，这些05年的次新和这些滨江豪宅完全不是一个品类，他们根本看不到的。
你如果就是生活在杨浦，并且愿意等待东外滩的发展，买在这里等片区成熟，然后房价上涨。
这是可以的。但是说实话，杨浦的执*能力也就比普陀好一点，这个发展时间也是不可控的。
如果并非生活在附近，只是为了投资，其实同价位还是有很多选择的。
当然，从中长期来看，东外滩还是很值得期待的。
上海的前20年，是从外滩到徐汇滨江。
而后面的20年，如果没有意外的话，就应该是从外滩到复兴岛。
问题很多的老李又凑过来嘟囔了一句嘴。
虹口除了瑞虹新城，还有什么小区可以推荐的吗？
这个问题真是典型啊，也困惑了很多买不起瑞虹的朋友。
其实，整个虹口城市界面好一点的地方，只有临平路这一片。
南边的北外滩没有居住环境；
四川北路已经很老了，而且是历史风貌区，没有改善空间；
曲阳和广中，基本都是老公房为主；
江湾镇要么是老公房，要么是动迁房。
只有临平路，无论从城市界面还是配套，各方面都很好。
在虹口如果想要住的舒服一点，其实只能选择临平路这一块。
而这里小区新且环境好的，其实就是瑞虹新城和建邦，其他的都要差一档。
预算够得上瑞虹和建邦，自然是买瑞虹和建邦。
如果够不上，其实不一定要选临平路。
同样是05年左右的次新房，全上海选择其实还是很多的。
如果要性价比，可以考虑普陀长寿路；
如果要品质次新，可以考虑去中环。
要看你选择瑞虹的原因是什么，看什么样的产品是你想要的。
好了，以上是我们的回复。