来源：新财富杂志
什么学区房、海景房、地铁房，都是次要的，从本质上决定房价水平的永远是生产力，也就是这栋房子所依附的就业中心，学区、地铁、海景也会影响房价，但都是次要因素。
来源:城市战争(ID:sunbushu)
作者:孙不熟
“中心化”是城市的本能，任何一个城市在空间秩序上，都是非均衡的。
同时，非均衡也是城市魅力和生命力的来源，试想一下，如果一个城市在空间分布上绝对均衡，那该多么的无趣。
但不同的城市，中心化的形态也不尽相同（本文说的市中心特指就业中心）。
有的城市是一个强中心加多个次中心，比如上海和广州。
在上海，外滩陆家嘴是绝对的强中心，静安、徐汇、虹桥是次中心。在广州，珠江新城是绝对的强中心，环市东、科学城、白云新城、万博是次中心。
也有的城市就是单中心，这种情况一般只在中小城市存在。
有的城市则拥有多个是势均力敌的强中心，比如北京和深圳。
在北京，国贸、金融街、中关村、望京都是强势就业中心。在深圳，至少存在高新园、车公庙、福田CBD、华强北、罗湖“金三角”五个强势就业中心，相互间的差距有，但不算大。
有的城市则是泛中心或者无中心，比如佛山和东莞，这两个城市原本就是大拼盘，佛山市相当于是五个城市组成的“联邦”，东莞有32个自成一体、各自精彩的镇街，而且因为都是工业城市，连写字楼集群区域都不存在，这两个城市都不能叫多中心，更应该叫“泛中心”或者无中心。
当然，佛山自己也在规划佛山新城，东莞也有自己的南城CBD，但这两个商务中心区都还没有成熟。
有的城市则是去中心化，比如旧金山湾区，为啥叫去中心化呢？它和无中心有啥区别？
因为这个地方原本是有市中心的，那就是旧金山市，但随着硅谷的崛起，苹果、谷歌、这类大公司在旧金山远郊雨后春笋般冒出，旧金山都会区也就从单中心变成了多中心甚至碎片化的去中心状态。
另外一点我想强调的是，城市的空间形态是动态的，而非静态的，我们必须以发展的眼光看城市：一个城市也许现在是单中心或者强中心，但也许过几年又会变成多中心；一个城市现在是多中心的，也许过几年又会变成强中心。
城市是人类活动的结果，事在人为、市也在人为，以上变化都有可能出现。而在这些变化中，就蕴含着楼市投资的机遇。
如果你问一个广州人，市中心在哪里，毫无疑问是珠江新城。
如果你问一个上海人，市中心在哪里，自然是万众瞩目的外滩－陆家嘴区域。
如果你问一个深圳人，市中心在哪里，可能就有争议了。
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我记得我第一次去深圳旅游时，罗湖是正当红的市中心，那个时候的地王大厦还是亚洲之巅。当我去深圳工作时，福田CBD已经成为当之无愧的市中心。但是这两年我又发现，位于深圳湾的人才公园一带，出镜率比福田CBD还高。
换句话说，深圳的市中心有一个特点，就是多中心布局，找不到一个像珠江新城、陆家嘴这样的对全市具备绝对统领效应的中心区域。
关于这一点，大家是没有疑问的，有疑问的是，深圳到底有几个市中心？
或者说，有没有什么办法识别出这些市中心？
在回答这个问题前，我们首先要界定什么是市中心。关于市中心，人们一般会从这样几个维度去理解，比如行*中心、商业中心、就业中心、交通中心、科教文卫中心，这些区域都具备较强的中心效应。
民以食为天，一切以经济建设为中心，就业中心毫无疑问是一座城市最强势的中心，这一点无论是中国，还是发达国家，概莫能外。
所以，本文把“市中心”定义为“就业中心”。百度地图慧眼和深规院联合创新实验室此前联合发布了一个研究成果，通过大数据技术识别出深圳至少有五个市中心。
如下图所示，从左至右，它们分别是高新园、车公庙、福田CBD、华强北、罗湖“金三角”（人民南-东门-蔡屋围）片区。
这个研究成果的统计方法是怎样的呢？
借助百度地图慧眼提供的年3月深圳市就业人口数据，并借助企业工商注册数据，统计了m×m网格内的就业密度，并考虑深圳庞大的就业人口基数。
以就业密度大于3万人/km（即人/网格）且明显高于周边地区平均密度的网格为基准，结合街区路网和规划功能区范围，提取就业中心边界并统计就业中心的就业密度。简单来说，把深圳分为若干m×m的网格，然后提取其中就业密度大于3万人/km的区域，并将其定义为就业中心。
以下是通过大数据识别出的深圳各区域就业人口密度效果图。
图片来自深规院
