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地产密探（ID：real-estate-spy）◎编辑
密探君“上海最大国企”的绿地集团，为解决当前公司流动性危机，果断开启了“卖卖卖”，最吸引资本的莫过于一二线城市的超高层地标。上周，坊间传出绿地将打包卖掉郑州“JW万豪酒店、盛美利亚酒店、雅乐轩酒店、新田商业广场、正大乐城”等商用资产。按照绿地以往的商业地产思路，高端地标建筑群往往也是整栋出售给金融机构等大客户，这种整栋的大宗交易虽有一定折扣，但不会太离谱。5月底，绿地集团宣布今年6月25日到期、票息率6.75%的5亿美元债无法按期兑付，这意味着“绿地也没钱了”。更确切地说，应是当前绿地集团遇上流动性危机，而非真的没钱，核心仍是商用资产巨额资金沉淀及由此带来的沉重债务。截至今年3月底，绿地集团账上货币资金.8亿元，短债高达.2亿元。目前，绿地系存续债券14只，包括11只海外债对应规模42.7亿美元、3只境内债对应规模24.01亿元。其中，今年内将到期15.7亿美元。去年11月中旬，绿地曾公开"变性"，即从房地产行业变成基建行业，依此想绕开房企“三道红线”对再融资的限制，但这步棋走得稍晚了一些。为此，绿地集团计划3年出售亿元资产进行偿债。“每年亿-亿，包含自持商业、办公楼和酒店等。其中，一季度已推出55个大宗项目，合计亿元。”看来，绿地郑州列入出售的上述一揽子资产包，也是计划内的资金套现安排。地产密探注意到，绿地集团上海总部早前已推出了4个位于上海核心区的优质项目资产包，包括上海绿地外滩中心-T3塔楼、上海绿地虹桥数智港、绿地星弘综合体、上海绿地万豪酒店。其一：上海绿地外滩中心-T3塔楼上海绿地外滩中心-T3塔楼米，50层高，整个项目为绿地集团年通过收购中民投董家渡地王项目——“董家渡金融城”50%股权，然后更名为“绿地外滩中心”。相比年中民投联合体为摘得董家渡地王耗血.5亿元，年安信信托收购中民投所持该项目45%股权耗资亿元，等到绿地吃下中民投所持该项目50%股权只花了亿元，也就是拿地成本价收购，怎么算都是一笔划算的买卖。具体来看，绿地外滩中心的具体开发商为中民外滩房地产开发有限公司，绿地地产集团持股50%，安信信托持股45%，上海外滩投资集团持股5%。据悉，绿地外滩中心总建面约万方，包括约46万方办公楼、约12.6万方住宅、近5万方公共绿化、约4.2万方酒店，以及约18万方的商业综合体。
年7月，中国人保拿下绿地外滩中心A1、A2办公楼。
年底，海通证券斥资78.9亿元拿下绿地外滩中心B1、B2、B3号办公楼。
年5月，上海银行豪掷48.5亿元拿下绿地外滩中心-T2幢办公楼。
年7月，国海证券斥资13.8亿元收购绿地外滩中心-C1办公楼。
年底，建信人寿曾公告预斥资55.5亿元收购绿地外滩中心-T4办公楼。
据绿地控股年财报披露，中民外滩房地产开发公司截至去年底总资产.7亿元，现金及现金等价物只有4.76亿元，非流动资产.4亿元，流动负债.7亿元，总负债亿元，去年取得营收78.15亿元，净利5.1亿元,。只有4.76亿元的现金流动性，在楼市持续下行之下，中民外滩公司要继续撬动开发，难度可想而知，T3塔楼即便折价脱手虽是无奈之举，但能顺利变现也未尝不是好事。其二：上海绿地虹桥数智港据悉，绿地虹桥数智港总体量万方，定位于科创产融综合体，此次推介出售的资产或主要为A7、A9甲级写字楼。地产密探还注意到，绿地为整个“虹桥数智港”投入不菲，预计总投资亿元，截至去年底，已投入资金约66.3亿元。其三：上海绿地星弘综合体
从推介资料看，绿地推介出售星弘资产应该是“绿地创驿大厦”整个项目，位于浦东新区浦东大道，包括超高层办公A栋、高层办公B栋以及商业裙楼C栋。
年底，绿地控股曾披露过一则带有融资回购性质的股权出售交易，即向上海地产、上海城投分别出售上海地产星弘房地产开发公司各30%股权，总价30亿元，期限最多2年，期间每年收益8%然后到期回购。
既然是“融资叠加附带回购”交易，绿地控股仍继续主导创驿大厦整个项目操盘，同时完成了项目债务出表。
更重要的是，通过60%股权出售，绿地又变相向关联股东融资30亿元。不过，该项目实际债务依然存在，如今绿地却被逼到“卖资产”，让人唏嘘不已。
其四：上海绿地万豪酒店
上海绿地万豪酒店位于*浦区卢湾江滨路，总建面5.68万方，地上旅店总建面3.72万方，开业于年，可谓是老牌豪华酒店。
该五星级酒店地上25层，地下2两层，客房间，双标房间间，宴会厅及会议厅18间，最大会议厅面积方，可容纳人。
市场人士预估认为，绿地上海上述四个优质资产，预估市场价值数百亿元，在寸土寸金的上海，不是特殊急用钱，谁会愿意拿出来卖？问题是，当前不一定能卖起价。
日前据机构监测统计，年初以来，房企收并购融资规模高达多亿元，但实际运作层面却并不“尽如人意”，核心是买方试图出价“打骨折”，卖方又不想贱卖或不想拿出太多优质资产。
考虑到当前再融资无实质性放开，以及楼市成交持续下行，出险房企认为即便是卖一些优质资产，也堵不住窟窿。
从媒体采访报道看，地产央国企作为此轮收并购融资的最大受益者，但抱怨中似乎夹杂着矫情，说限制太多，轻易不敢出手。
这些地产央国企说，自己“缺乏专业人才，缺少积累，决策效率较低”，而且“不能利益输送，尽量不能有溢价，干净项目稀少”。
据广东省地产商会近期向广东省住建厅打过一份报告，内文有表述说，近期与资产公司、国企洽谈资产收购时，相关机构、企业绝大多数仅考虑北上广深等一线城市的资产，且提出的收购条件相当苛刻。
“拟收购价远低于开发商的实投成本，若按此价成本，企业在办理贷款、缴税等手续后，实际所得资金所剩无几，根本无助与自身解决流动性困境。”
以绿地为例，日前曾对外透露，公司此前卖了美国纽约两栋楼，交易对价3.6亿美元，但公司又只占70%股权，开发贷1.8亿美元，再扣除佣金款，回到香港仅剩0万美金，难以覆盖偿还金额。
