白癜风皮肤病专科医院 http://www.xxzywj.com/m/作者:楼市歌吹
南昌的顶级学区房，分布在赣江东、西两岸，此次观测是南昌近年来保持公立学区升学率最高的师大附中滨江校区范围，在年，该学校分率接近13%。师大附中滨江校区范围内主要包含商联中心、绿地外滩公馆、凤凰城凤翔苑以及凤凰城凤鸣苑小区。
1、商联中心
商联中心的配套住宅部分亮灯率是南昌目前TOP系中亮灯比例数一数二的。
有人说这个楼盘本质很像红谷滩中心区的海珀兰庭，前期一手房中去化也不算很理想。但是这就是命啊！最终摊到了师大附中滨江校区，后期学区划片后逐步逆袭，一路随着每年公布的成绩榜单腾飞，最终荣登TOP系住宅成交价榜眼位置！
当然，如果没有师大附中的问题在现实中并不会发生，商联产品本身还是有诸多亮点的，再加上学区的推波助澜，在这里二手房超高交易价都有流通。
这里的自住率很高，不过近来二手房的交易神神秘秘，已经查询不到该住宅真实的成交价格了！至于原因你懂的！不详聊了。
后期商业部分，如星河COCOPARK商业能成功面市，对该区域的商业提升也将反映在小区附加值中。
2、绿地外滩公馆
绿地外滩公馆和师大附中滨江校区简直是贴在一起的，按照前期上海的政策，这是要活活地将里面很多住户和学校拆散啊！
为了能更直观的让大家看到绿地外滩公馆的亮灯，翻越小树林，只为拍到更直观的角度，美吗？据说这里自住和出租都有一定的比例。
整体看，凤凰洲到了夜里还是挺冷清了，和隔壁红谷滩中心区相比较有不小的差距，不过房价嘛，这里的学区房成交价更强劲了！
绿地外滩公馆属于该区域次新高层住宅，翻开今年的二手房成交价记录，哇!
1月份成交套数最多，成交价格在元/㎡—元/㎡之间，最高价格诞生在.5平的房源，而93平左右的房源是成交的主力户型。
进入2月成交一套、3月成交两套。其中平房源出售价高达元/㎡，刚创下小区记录；一套为平房源，成交价为元/㎡，总价达万！近几天一套93.91平房源出售成功，元/㎡的单价再次创造这个小区的新记录！
小区成交价格不仅全面站上3W+，按照这种趋势三万五也不远了！
没记错，该小区主要是元/㎡的成交单价，当年因为学区和师大附中还“杠”上过，最终大家好才是真的好。
绿地外滩公馆从现场看，为普通高档小区，绝对不是豪宅。内部质感虽然一般，但外部情况还不错，基本没看到外立面脱落等问题；你对绿地外滩公馆有什么看法？欢迎留言参与！
首次片区调研，我们对现场亮灯率观测中意外发现同一时期凤凰城部分高层区域的亮灯率并不高，同时也相继询问了一些情况，通过多次实地进入小区，也看到一些共性的问题。
3、凤凰城凤翔苑
首次首进小区内部观测，现场普遍直观的感受，亮灯率没有想象的高。考虑原因，可能普遍比较节电，另外小区公共部分确实也很暗。
虽然小区房龄偏高，但现场类似这种未装修的还是可以看见不少。当然，不入住并不影响学位的使用。
从现场来看，确实没有达到学区房相像中那样高的入住率。后来想到一个情况，拍摄属周末时间！
近期再次来到小区观测。在进入没有多久就出现一个插曲，一辆白色商务车慢慢开着，在拐弯处突然就听到刮蹭的声音，回头一看，蹭出了很长的痕迹。事发地点位于上海外国语学校不远的位置，主要还是路窄，一侧又停了车。所以这里对司机的开车技术还是有考验的。
该部分和前期在小区看到情况差不多，受楼盘规划格局和车位配比的影响，现场很多车辆到了夜间就只能见缝插针，挤在绿化旁边也实属无奈了。这是很多老旧小区因为年代而引出的问题，停车不便利，人车不分流！
人车不分流，人行道又不宽，晚上走在路上，总会提醒着注意一会有车要经过的问题。
这次选择工作日前去，现场整体亮灯率较上一次有看到部分提升，甚至有接近满格的亮灯！
此外，我们通过对该小区深入了解，漏水问题以及电梯问题都是这里矛盾比较尖锐的部分。但是从外界来看，学区很好的掩盖了房屋质量的一些问题，很多家长希望孩子在师大附中就读的无奈只有在此购房，因为在该学区划片范围内，只有这里最好上车。
大多数的想法是，先买来解决读书问题，后面再卖。有几个是真正愿意在这里长久居住的，我想不多！另外，该小区还紧靠凤凰洲上外，在这里租房陪读的听说还不少，休息时间就回自己真正的家。
说远了，我们看看这里的成交价吧！
凤凰城凤翔苑今年的二手房成交价记录中，每月都比较活跃，因为楼层低的原因，成交价格靠近2W出头，而大部分房源主要集中在元—元/㎡之间，近期创造过几个小高峰，如2月份成交一套70平房源，价格高达元/㎡；3月成交，量价基本都有保证，除一套90平米顶楼以元/㎡的价格成交外（顶楼关系很大），其余成交面积基本以70-90平米为主，成交价格在-元/㎡。
而最近一次成交房源的单价依然达元/㎡。令人咋舌！
4、凤凰城凤鸣苑
凤凰城凤鸣苑小区部分的高层更为集中，在东侧有部分多层。靠近西侧的高层部分多次观察显示亮灯率更低。
为了更真实地反映现场地情况，我们近期又再度来到小区，大家可以对比查看小区部分楼栋地情况。
停车方面与凤凰城风翔苑类似，到处都是车，消防通道也基本被占用。
房价方面，小区成交活跃度相对没有风翔苑高，翻看价格，也相对逊色，原因很大一方面来自于面积段，从户型段上看这里更适用于自住。从成交当中看，多数都从平左右，往上最高平的成交房源，因为面积段有拉低成交单价。
关于成交价，1月份一套60平出头的多层房源曾创造了元/㎡的价格，最低价也更低，为高层部分的1楼，成交价仅为元/㎡，其余多层房源成交价集中在—元/㎡，高层在—元/㎡；2月份，高层房源成交价出现今年成交最低价，为元/㎡，依然属于低楼层；另外有一套平房源，成交价仅元/㎡，除此之外，其余成交房源成交价都在元上下浮动！3月份成交中，量依然保持的比较好，面积超过平的在单价上容易偏弱势，而近期多套90多平米房源地成交，价格在元/㎡上下徘徊。
从小区地成交可以看出，单价高的户型更小，这点和很多当下改善型小区就相反，有些改善型住宅小区则是小面积段成交单价不如大户型，如三房成交价不如四房。更加注重居住体验感！这类小区更注重产品本身，对周边附加值的依赖相对没这么强烈。
而依附学区的住宅，一方面同等类型的房源单价会更高，一方面很多购买的目的就与居住无关。因此导致总价也更高，这点也是小户型更热门的原因之一。
