白癜风治疗 http://www.bdfyy999.com/房地产行业有句名言：没有不能买的房子，只有不能买的价格。不过偏偏就有一些“问题房”价格却不便宜，我们今天简单梳理一下。
01
老房子
房地产行业有名的水深，我们可以多看房，不过看得到的更多的是表面，比如绿化如何、车位配比如何、户型如何。一些隐形因素很难通过肉眼辨别，比如施工质量如何，而这些因素也会对居住体验产生重大影响。这些因素没有及时发现，不利因素就没有恰当得体现在价格上，房价就会高估。大家普遍不喜欢顶楼——顶楼夏天很热，又容易漏水——其实这正是施工过程留下的隐患。有段时间施工标准比较宽松，楼板厚度、钢筋密度要求都不高，甚至楼板普遍采用预制板。即，在工厂中将楼板做好预制，运到施工现场拼接。以前中国建筑工人的施工水平大家都懂，拼接处总会有些质量瑕疵。所以漏水就发生了。后来我们施工标准提高，商品房楼板普遍采用水泥现浇，防水效果好了很多。现在的新房甚至在顶楼做了隔热层，防水、防晒效果就更好了。再后来，施工工艺又发生了变化，外环内普遍要求装配式住宅，建筑构件又回到厂里预制，现场拼接……老房子的另一个问题是贷款年限短、抵押较为困难，直接影响二手市场流动性。在投资市场，流动性降低，价格是要打折扣的。
02
商住混合小区
这种小区不好大家都知道，不过还是有不少朋友跃跃欲试：价格便宜啊。其实不仅价格便宜，与其他小区的差距可能还越来越大。尤其是一手买进时可能与普通小区相差不大，因为在开发商手里，任何硬伤房都可以卖掉。流入到我们个人手里后，这样的产品很难找到合适客户。而且住户与商业对小区的诉求完全不同，住户希望越安静越好，商户希望人流越大越好，这时在物业这里就开始吵架。普陀真如这里有个天汇广场，典型的商住混合小区。当然开发商还算良心，将办公属性的楼栋做成了酒店式公寓，即，也是居住功能为主。不过酒店式公寓户型小，租客多，给小区管理带来了不小困扰。二手市场房价一直不够坚挺，与同期小区差距越来越大。
03
环沪大盘
这段要得罪不少人了。环沪新房市场一直很热，许多上海客户跑去投资，基本都被套住。因为环沪热的只有新房市场，二手房市场基本一潭死水，即，房子到你手里就到了终点。原因之一是这些地方通常靠一两个概念卖房，比如长三角一体化、海景房、XX高铁站、XX科创中心等等。这些概念在开发商手里才值钱，通过强势营销很容易卖上价。大部分概念后期落地都会打折扣，溢价自然会缩水，到我们个人手里又很难吹的那么漂亮。去年最惨的业主是张家口郊区盘，这里因为两个概念被炒火：冬奥会+去北京的高铁。于是房价迅速的由4-5千涨到1万以上，大量投资客在房价1万时入场。后来大家发现高铁到北京没那么方便，跟地铁还是不一样；冬奥会虽然在张家口修了场馆，跟普通百姓也没什么关系。梦想一破碎房地产市场就开始崩盘，房价迅速由1万多打回到5千。而且这时你还卖不掉，进一步造成房价缩水。很简单，新房佣金高达3%-10%，中介卖一套有5-10万的收入。二手房收客户2%的佣金大家都还嫌高，后期流程又非常复杂，只要智商正常都去推新房。大盘出货量又大，投资比重又比较高，二手市场很容易造成碾压。
前几年的热盘，恒大海上威尼斯，仅贝壳平台常年有多套挂牌，你还怎么卖？即使数据是真的，三个月卖了10套，全部卖完也需要个月，十几年。这十几年又有多少新增房源？
04
旅游盘
旅游盘的特点类似环沪大盘，都是新房市场火爆，二手市场萎缩。不同点是，环沪通常依靠规划概念卖房，旅游盘靠的只有优美的环境、稀缺的自然景观。这些自然景观，你前两次去价值是最大的，后面看的多了总会看腻。而价值要反映在价格上，即，新房营销时景观溢价很高，大家都很喜欢；业主普遍入住后，景观溢价开始缩水。房屋产权70年，大部分业主住半年就够了。意味着后面大部分时间小区里居民都不多，既然不住，就有不少业主拒交物业费。物业费都收不上来，小区管理就开始下滑，垃圾多了起来、绿化破旧下去。这样的小区，二手房市场还卖得动吗？当然有不少朋友表示，只是买了偶尔住一下，不指望能够升值。其实算一下房价跌幅，真的不如住五星级宾馆便宜。
05
片区垫底小区
几年前流行这种投资逻辑：我们选择片区最便宜的小区，都已经是价格的底了，肯定不会再跌。其实不然，越差的产品反而越不保值，因为垃圾不会因为便宜就不是垃圾了。同区域内是没有信息壁垒的，即，同区域内不存在被低估的小区，房价便宜一定是有自身问题。如果你觉得是洼地，一定是没对小区进行足够了解。
06
概念晚期区域
股市一直流传着一个说法：当卖菜的大妈都开始讨论股票，说明马上就开始崩盘。其实房地产市场也一样，当大部分人都知道一个区域即将爆发，这里面机会已经不多了。炒概念的区域，一定有人获利，有人获利就需要有人接盘。概念炒得满城都知道了，这时走过来的正是接盘侠。而且楼市与股市还有一定区别：楼市的庄家更为强势。炒热一个片区最大的受益者是ZF，因为他们需要卖地赚钱，其实我们看到的大部分片区利好因素都是ZF释放。所以ZF拍地之前，一定做足了宣传，大部分溢价都已经反映在地价上。指望在庄家嘴里抢饭吃，其实挺难的。
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内生型区域
内生型区域，意思是完全依靠本地人买房的区域。众所周知，上海楼市的火爆很大程度是吸收了全国的购买力，仅靠上海原有人口不断得置换，很难将楼市推高。很简单，现在房价的上涨并不是因为大家收入提高，其实现在收入增幅已经下滑。所以一个区域如果够不到外来资金，大概率没有太大活力。这样的区域市区、郊区都有，郊区主要是一些未全面开发的远郊，市区通常是老龄化比较严重的老城区。
08
商场的步行街
许多人讲不能买商铺。其实商铺的确有不少风险，需要比较高的专业水平，如果你眼光足够好，不排除能淘到好产品的可能。不过有一类产品大概率是坑：商场的配套步行街。商场通常是开发商自营，但是步行街的商铺通常会出售给散户。想想就知道了，如果是好产品，开发商为什么不去自营。典型的就是万达广场金街，商场都是万达自营，金街卖给大家套现走人。由于没有统一运营，这些步行街很难引入高等级业态，租金大概率上不去。而且人流大部分集中于商场，步行街抓不到太多，生意惨淡后租金更低。更重要的是，这里的步行街不是市政道路，没有太多自然流量，很难通过广告效应提升客流。
09
配建保障房的新房
这类房子倒不是一定不能买，毕竟新房现在限价，一些项目性价比的确比二手房高。只是购买之前一定确定一下：小区配建了多少公租房。现在新房强制要求配建一定比例的保障性住房，通常在5%以上，而且还不能与商品房隔开。其实大量六七栋楼的小区都有一整栋保障性住房。如果这些住房是公租房，将长期有大量租客在此居住。前面提到过，租客过多对小区的管理有一定影响。虹口北外滩有个神盘新外滩花苑，坐北朝南看陆家嘴三件套，所以不少房子出租了做民宿。那段时间小区受到了不少差评，直接影响了二手流动性，幸好后来物业做了集中清理。不过有些小区配建的是动迁房或者其他福利房，这些房子可以通过二手市场不断置换，最终可以保证客群均一。所以买房前可以多确认一下，小区配建了多少保障房，是什么类型，在什么位置，然后合理得进行折价。折价后与其他新房或者二手房对比，才会得出更加合理的结论。
