今年4月30日，四川北路最后一家百货商店——巴黎春天宣布停业。
环二近期调研时，这里已楼空人去。
字迹斑驳的标志以及马路两侧不断出现的空置商铺强烈的传递一种悲观：
这片原本媲美徐家汇的区域，衰退之路还在继续。
01
奉贤海湾商业烂尾容易接受，这里又远又没地铁；
宝山美兰湖商业烂尾容易接受，居住密度太低支撑不起商业；
内环内*金地段出现关店潮就让人震惊了。
地图上看，四川北路的位置太好了，到人民广场、南京西路、静安寺比徐家汇要近得多。
而且这里曾经与南京路、淮海路并称上海三大商业中心，先发优势相当明显。
通过数据，就可以想象上世纪80-90年代四川北路到底有多繁华：
上世纪九十年代，四川北路商业面积占上海近20%，仅电影院就有32家。
年，整个浦东商业面积也仅占全市20%，电影院74家（大众点评数据）。
环二在网上找到了当时四川北路的照片，真的是摩肩继踵，热闹非凡。
如今四川北路人流少了很多，而且大部分匆匆而过，除了背影什么都没留下。
顶多在路边吃个肯德基。
客群减少，商业形态就开始下滑。
壹丰广场，稀稀疏疏的分布着几家餐饮店；
利通广场，尽是中小学培训机构、诊所，以及通常出现在商场B1层的萨利亚。
不用说市级商圈，区级都算不上，顶多是大号的社区商业。
文初提到过巴黎春天已经闭店，之前关闭的百货商场还有第七百货、福海商厦、春天百货、东宝百货等等。
连路边的底商也关闭了不少。毕竟是社区商业定位，已经支撑不起那么大的体量。
市区真的开始塌陷了吗？
下一个衰退的又会是哪里？
02
四川北路的衰退，始于人口、毁于规划。
这里明显的问题是：进不去、出不来，导致人口老龄化。
建国后虹口、杨浦承担了人口导入的角色，兴建了大量工人新村，虹口的人口密度一直是上海第一。
这给后续的拆迁改造带来了相当困难，一所房子十几个户口，谁拆得起？
拆迁改造困难，城市逐渐变得老化。大宁、瑞虹新城、新江湾城甚至浦东各个国际社区崛起后，部分追求品质的年轻人改善过去。
谁不想住好房子？
进入21世纪后，拆迁开始提速，人口进一步外流。但是拆迁后人口导入又不顺利。
在内环豪宅开一个日清一个的节奏下，虹口外滩豪景苑依旧卖不动。
没办法，底子太差了。虽然依旧是高楼大厦，规划问题导致社区环境的混乱却解决不了。
大宁也是高楼大厦，但是由于规划完善，并不显得拥挤；
四川北路几乎没有体量足够却又方正的小区，大部分项目都是两三栋楼。
而且道路又犬牙交错，观感极差。
四川北路混杂的小区分布
这样的社区环境，即使小区品质高，年轻客群可能也不太想过来定居。
所以接下来的后果就是老龄化：
时至今日，四川北路户籍人口约有10.8万人，实际居住7.7万人，60岁以上户籍人口超过4万人。
老龄化影响了商业升级，进一步影响了人口流入，恶性循环就此产生。
人口导入的另一个困难是这里缺少产业。
年后，得利最多的是浦东新区。陆家嘴、金桥、外高桥、张江等重镇接连开发，经济增速远超浦西。
年，浦东经济总量占上海不足十分之一；
年，浦东经济总量占上海超过三分之一。
徐汇、长宁、闵行等西南部地区也不遑多让，徐家汇商务区、虹桥经济技术开发区、漕河泾开发区、紫竹高新科技园等等已经成为上海的经济支柱。
而杨浦、虹口呢？
北外滩进展不顺；
东外滩进展不顺；
复兴岛也还是一个荒岛。
真正能贡献GDP的，估计就是新江湾城不断被推高的房价。
经济发展迅速的地方，人口流入速度自然更高。
源源不断的外来人口流入闵行、浦东，原本是农村的地区迅速城市化。
一增一减，差距迅速拉大，所以七宝万科人满为患，四川北路门可罗雀。
03
另一方面，虹口、杨浦区域内部也明争暗斗。
即使人口外流，原住居民购买力也不至于全面落后于外来人口，对高端商业形态的需求依然存在。
当四川北路改造困难，体验难以升级时，被其他商圈抓住机会。
商业街已经不是主流，大体量的商场甚至是商场组团是目前最受欢迎的方式。
上海冬天太冷夏天太热梅雨季节又占去一个多月，能在室外逛街的时间有多少？
大商场内吹着空调遛遛娃、买买衣服，不香么？
而四川北路零散分布的商场体量过小，结构也不尽理想，吸引力迅速下降。
另一个致命问题是：市级商圈、区级商圈，自驾客群越来越主流，对车位的要求相当高。
四川北路单车道，车位又严重不足，谁还敢开车来？
公交出行频次越来低；
地铁就两站：三号线东宝兴路、十号线四川北路站。
四号线穿四川北路而过却未设站，而且到四川北路区域地上运行严重割裂了街区环境。
当时就预感这个地方会被放弃吗？
而且上地铁了，又何必来这样一个地方逛街呢？
所以五角场崛起，所以大宁崛起，即使虹口足球场也超过了四川北路。
这些地方没有历史包袱，几个大商场一开业就坐稳了区域商业中心的地位。
而四川北路，社区商业中心的地位也在下滑。
区域内商业用地密布，居住区零散且体量不大，步行能到达四川北路的居民越来越少。
如果步行不能到达，社区商业的存在是没有意义的。尤其是在内环这样的核心地段，但凡使用交通工具可选项就太多太多。
04
关于四川北路的前景，环二是有些悲观的。
-年城市化速度极快，这里都没有完成城市的蜕变，何况增速放缓之后？
而且社区底子已经打下，改造起来相当困难。
年四川北路拍出了虹口地王，轰动上海。然而占地面积仅.7平方米，与徐汇滨江动辄几十万方的宏大手笔高下立判。
这样的开发强度、项目体量，很难改变区域整体状况。
而且虹口现在重仓北外滩，又有多少资源给到这里？
即使这里形成了商务氛围，又有多少高品质住宅承接客群？
标杆小区嘉杰国际就两排房子，外围一圈底商给小区带来了很大困扰；
玫瑰广场靠近新华初级中学带来了不少流量，然而只有两栋楼；
虹叶花苑在四川北路算大体量小区，小区已经老化不说，一半的房源是塔楼。而且小区内还有老年公寓，将老龄化进行到底的态势。
所以四川北路下滑之路只能继续进行。
当然这里仍然是地处内环、仍然是距离人民广场只有2公里，不可能变成*城。房价一旦下跌，立马就有市区工作的客群流入。
不过流入的以刚需客群为主，改善类客户是进不来的。前文提到过，有钱人去的地方房价才能持续上涨，四川北路的上限就这样被划定了。
05
四川北路的没落被忽视了，至今也没看到太多有深度的解读，更多的是老上海人乡愁式的感叹。
城市化是无情的，这样一个*金地段都被抛弃了，何况其他定位错误的板块？
增量时代尚且出现了板块衰退，增长放缓后的零和博弈会不会更加残酷？
一个板块的崛起，成本可能就是另一个区域的衰退。
一个区域拿到了规划与资源，意味着其他区域的牺牲。
划进雄安新区的农民自然锣鼓齐鸣，没有划进去的是不是就受到损失了？
不过我们想问的是：
三大商业中心中，为什么南京路、淮海路依旧灯红酒绿？
答案就在上世纪九十年代一句笑话中：南京路是给外地人逛的、淮海路是给有钱人逛的、四川北路是给老百姓逛的。
给外地人逛的，自然是有文化属性的地标，不管城市如何发展，这样的地段永远是凝结核。
四川北路其实有良好的文化氛围，这里有几十处历史遗迹，尤其是红色资源冠绝上海。
然而由于种种原因，并没有像新天地一样形成强大的向心力。
是红色资源难以与消费挂钩？或者石库门才是上海的根，红色资源融合不够？
給有钱人逛的，通常是不可替代的市级商圈，毕竟Hermès、LV就那么几家。
而且淮海路改造魄力明显更大，太平洋百货一旦老化说关就关，立马腾笼换鸟。
如果一个区域没有文化沉淀、不是富人街区，社区开始变老又看不到改造的可能，就要小心了。
比如金桥。
当然更重要的是经济活力吸引的外来人口，典型的就是浦东、闵行。
产业氛围吸引的人口带来来强大购买力，莘庄、古美、金汇、联洋等等20年内拔地而起，由地到天，新的商业中心层出不穷。
虹口杨浦发展不顺，外来人口流入不多以至于城区整体变化不大，改观较多的仅瑞虹新城、新江湾等局部区域。东外滩北外滩拆都还没拆完。
总结下来，产业衰退、没有文化沉淀、没有改造空间的地方，慎重。
何况你可能还不在内环，何况你可能还没有人民广场这样的邻居。
